物业设施设备日常管理规范.pptVIP

运行管理——设备运行与维护 3.3 火灾自动报警系统 3.3.1 消控室各项管理制度上墙，实行24小时值班制度，值班人员需持证上岗；机房整洁，无乱堆物现象，安全防护用具、应急用具摆放规范；每天定时认真做好值班记录，未经管理部门的许可，非工作人员不得入内，经许可入内必须在〖设备房出入登记表〗上进行登记。 3.3.2 对烟感探测器、手动报警按钮、水流指示器、楼层显示器等末端设备功能进行抽检测(每年覆盖)和保养，检测、保养记录填写 〖消防设施月(季)检记录〗，相关检测打印记录存档；维保单位月/季度保养记录需填写〖消防自动报警系统月(季)度保养记录〗。 3.3.3 消防火灾自动报警系统无故障分隔的现象，如有故障应有报修通知和人防措施，有记录，有存档。 第二十一页，共四十四页。 运行管理——设备运行与维护 3.3.4 消控室应设可直接报警的外线电话，消控室与消防设备间有对讲电话功能，电话功能正常，语音清楚。 3.3.5 火灾确认后，各功能应能正常启动，如：电梯迫降、非消防电源强切功能、排风和正压送风机启动、应急广播自动切换、水泵自动启动、防火卷帘门自动关闭等等，反馈信号应正常反馈。 3.3.6 当发生火灾时消控室能在选定区域正常切换所有和消防无关的背景音乐，确保火灾应急广播的功能正常。 3.3.7 防火阀的执行机构灵活好用，手动、联动功能切换正常；防排烟系统应具有管理、维护保养，保证系统处于准工作状态。 3.3.8 消防火灾报警系统各联动功能正常。 3.3.9 消防应急照明和疏散指示系统应保持连续正常运行；指示标志和应急照明完好，无被遮挡现象。 第二十二页，共四十四页。 4、电梯系统的运行与维护 4.1 电梯机房管理制度上墙，操作、维修人员必须持证上岗，未经管理部门许可，无关人员不得随意入内，经许可入内必须在〖设备房出入登记表〗上登记。 4.2 机房通风良好，保持合适环境温度，防止雨、雪侵入和小动物窜入。 4.3 电梯机房每天巡检一次，机房整洁，无乱堆物现象；机房内设置的手动松闸扳手应按要求挂放；“五方通话”、应急通讯正常；紧急救援流程应粘贴在操作时清楚看到的地方。 运行管理——设备运行与维护 电梯五方通话是指电梯对讲系统中管理中心主机、电梯轿厢、电梯机房分机、电梯顶部、电梯井道底部五方之间进行的通话。 第二十三页，共四十四页。 4.4 电梯运行中无异响、配件无破损、无渗、漏油痕迹。 4.5 维保单位每月对大楼电梯维保二次，维保记录签收并存档。 4.6 安全检验合格标志维保单位向质量技术监督部门的特种设备安全检验机构申请年检，电梯检验合格证的原件需张贴在电梯内指定位置、无缺失。 运行管理——设备运行与维护 第二十四页，共四十四页。 运行管理——设备运行与维护 5、给排水系统的运行与维护 5.1 水泵房整洁无乱堆物现象；每天巡检一次，每月保养一次，巡检、进出和保养有记录并存档；管理制度上墙。 5.2 对生活二次供水箱（池）每年进行2次定期清洗、消毒，水质符合国家饮用水标准，并及时填写〖水池/水箱清洗消毒过程记录〗。 5.3 控制箱指示、标签完好；双电源切换正常；手、自动启动正常；管道/泵无锈迹、无跑、冒、滴、漏等现象；标识完好。 第二十五页，共四十四页。 运行管理——设备运行与维护 5.4 熟悉了解管道走向及各类阀门，对集水井设备每天检查一次，每月保养一次，检查、保养有记录；集水井设备双电源切换正常，主、备泵切换正常，手、自动启动正常。 5.5 每月一次检查雨、污水窨井、管道，定期疏通雨、污水窨井、管道，有记录、有存档，认真做好〖下水管道月度检查表〗及〖疏通排污记录表〗。 5.6 北方地区室外水表井、阀门井、消防水泵结合器井等，冬季降温前必须做好防寒保暖工作。 第二十六页，共四十四页。 物业设备种类繁多，有些具有一定的危险性，在使用操作和维修过程中，稍有疏忽往往会造成重大事故。同时，设备的合理使用和安全操作也是减少维修损失，延长设备寿命的一个重要环节； 安全管理 加强安全教育与宣传 设备安全管理措施 落实设备合格证制度 安全责任制度 第二十七页，共四十四页。 对操作人员要：培训安全作业规程，安全意识教育和安全作业管理。 对业主和使用人员要：宣传设备安全使用知识，提高安全意识。 在特殊部位张贴安全宣传标志，安全宣传报栏。 安全管理——加强安全教育与宣传 第二十八页，共四十四页。 对一些特殊或具有危险性的设备需设计和安装必要的安全保护措施 定期进行设备的安全检查和性能测试 制定设备的安全管理制度 安全管理——设备安全管理措施