物业管理实务培训课件.pptVIP

* 物业管理服务费的计费形式 包干制 是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式； 实行包干制的物业服务费用构成包括：物业服务成本、法定税费、物业管理企业的利润。 酬金制 酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式； 实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。 第三十页，共三十五页。 * 物业服务成本或支出的一般构成 管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等； 物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用； 物业管理区域清洁卫生费用； 物业管理区域绿化养护费用； 物业管理区域秩序维护费用； 办公费用； 物业管理企业固定资产折旧； 物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用； 经业主同意的其他费用。 第三十一页，共三十五页。 * 第四部分 物业装修管理 第三十二页，共三十五页。 * 物业装修管理基本流程 装修项目申请 装修图纸、方案审批 施工许可证发放及进场控制 装修监督及违章处理 装修验收及保证金的退还 装修资料存档管理 第三十三页，共三十五页。 * 物业装修监督的要点 装修手续办理监督检查 施工人员出入证的检查 装修物料的进出控制 严格控制易燃、易爆物品进入 控制非申请装修项目物料进入 装修安全控制 消防安全的监督控制 装修对结构安全的影响 装修用水、用电的管理 装修对环境的影响控制 严禁装修对建筑物外观构成破坏 严禁装修垃圾污染和破坏环境 第三十四页，共三十五页。 物业管理实务（一） 第一页，共三十五页。 * 培训目的 熟悉物业管理项目实际运作流程 提高员工所学物业管理基础知识在实际工作中的运用能力 第二页，共三十五页。 * 第一部分 物业项目的承接\策划与管理介入 第三页，共三十五页。 * 物业项目的调查 了解发展商或业主委员会的合作意向 了解物业的基本设施情况 了解物业的居住人群情况 了解物业的周边环境 了解竞争对手情况 物业项目调查的目的: 锁定目标项目,为项目承接策划提供第一手资料 第四页，共三十五页。 * 物业管理招投标 资格审查:根据招标方要求送达资料预审 方案拟定:拟定物业管理投标书 投标 开标 中标 合同订立 第五页，共三十五页。 * 物业管理投标书的一般内容 物业公司简介 物业项目调研与分析 管理模式与服务措施 管理目标与经营目标承诺 管理处运作模式及组织架构 管理人员配备及培训\管理 物质装备计划 管理费用收支预算 便民服务措施 日常管理 社区文化 第六页，共三十五页。 * 物业管理的前期介入 前期介入的作用 完善物业的使用功能 优化物业的具体设计 更好地监督施工质量 为竣工验收和承接查验验收打下基础 熟悉物业情况便于日后管理 第七页，共三十五页。 * 物业前期介入的方式和内容 早期介入:项目规划设计阶段,由发展商聘请物业公司进行顾问,参与规划设计 中期介入:项目土建结构封顶,设备安装和装修阶段,物业公司参与,熟悉物业管线情况,监督设备安装工程质量 晚期介入:物业工程基本结束,开始竣工验收\承接查验\准备交房时物业公司全面介入,开始全面履行专业化管理阶段 第八页，共三十五页。 * 物业的竣工验收 包含如下内容: 隐蔽工程验收 分期验收 单项工程验收 全部工程验收 竣工验收资料 概念: 工程竣工后,由开发商\承建单位\监理公司\设计单位等四方进行验收,并报质检站进行验收备案 第九页，共三十五页。 * 物业承接查验 物业承接查验的几个环节 概念: 是指物业公司接收开发商或业主委托管理的物业时,以物业主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验 第一阶段:分项\分户验收 第二阶段:不合格整改和再验 第三阶段:资料接收\验收会签 第十页，共三十五页。 * 物业承接查验应移交的资料和项目 产权资料: (1) 项目批准文件 (2)用地批准文件 (3) 建筑建设相关证照 (4)拆迁安置资料 移交房屋： （1） 各类房屋清单及其钥匙； （2） 单体建筑、结构、水电、设备竣工图； （3） 住宅区规划图、竣工总平面图； （4） 其他必要的技术资料（含设计变更和隐蔽技术签证） 移交公用设施、设备和场地：????????? （1） 公用设施、设备及公共场地清单； （2） 绿化竣工图、室外竣工图（含地下管网、道路、停车场等）； （3） 其他必要的技术资料（含设计变更和隐蔽技术签证） 第十一页，共三十五页。 * 物业交房资料的准备 发展商须准备资料 1.交房通