上海某大厦广告与营销策略深化方案.docx

可修改 欢送下载 精品 Word 可修改 欢送下载 精品 Word 可修改 欢送下载 精品 Word 【张江大厦广告与营销策略深化方案】一工程简析二工程定位三营销策略四广告策略五媒介策略 前 言 近期来，我们针对上海市甲级商务楼，尤其是沿江商务楼腹地商务楼环线外商务楼三大板块，张江大厦周边同质商务楼市场的现状，展开了进一步调研与分析。在我司2022年12月2022年1月4月拟定的?张江大厦广告筹划大纲?的根底上，又作了进一步深化，初步形成了目前的?张江大厦广告与营销策略深化方案?。　　在本方案中，我们在对同质商务楼的市场定位及租售作比拟与量化分析的根底上，结合张江大厦营销推广的三个阶段，就大厦整体推广中的营销策略广告策略广告主题媒介策略等，作了进一步整合完善和深化。整个?深化方案?力求可操作性和可实施性，以期在实施张江大厦营销推广和广告筹划与推广过程中产生积极的作用。 一 市场及工程简析 (一)　市场简析1上海甲级商务楼市场总体概述　　2022年，上海商务楼市场整体呈现上升的态势。目前全市共有甲级商务楼350多万平方米，上海中心城区的甲级商务楼市场平均出租率已有原先的65％，攀升至目前的90％左右，空置率降到10％以下，租金比上年增长7个百分点，均价在0.56美元/平方米/天。据预测，自2022年至2022年，上海甲级商务楼供给量约为30万平方米/年，总需求量为35万平方米左右/年，租金将小幅增长。　　预计在未来4年内，还将新上市200万平方米甲级商务楼，至2022年，上海地区商务楼供给将到达顶峰期，将引起上海甲级商务楼租金的全面下滑。　　近一年来，上海写字楼租金涨幅明显，还贷金额与租金相差无几，为了降低商务本钱，局部中资机构合资企业与高科技经济开发区内的大型高科技公司采用自建办公楼，以便获得更加适合自身需要的办公空间，这将在一定程度上加剧甲级商务楼市场的竞争。　　中心区域与开发区商务楼的两极分化现状引发的马太效应，已严重影响到开发区商务楼的建设与销售。上海中心城区的虹桥开发区徐家汇地区淮海路南京西路小陆家嘴五个地区，聚集了上海绝大多数的顶级商务楼物业，占了全市供给总量的近九成。由于具有良好的商务气氛高品质的设施环境以及便利的交通，吸引了众多知名公司入住，甲级商务楼平均出租率到达90％以上，租金达0.8美元/平方米/天。而以金桥外高桥等为首的经济开发区，由于缺乏良好的商务气氛，商务本钱管理本钱过高等因素影响，所建商务楼空置率达50%以上，居高不下。 2“总部经济〞拉动市场攀升　　目前，国内和上海地区商务楼租售市场的一个显著特征是，“总部经济〞已成为重要板块之一。国内主要城市尤其是沿海经济兴旺城市，乃至国家级经济开发区，纷纷亮出“总部经济牌〞，吸引跨国公司地区总部及其研发管理营销机构入驻，带动商务楼市场的租售，以此吸纳海外的资金流信息流物流和人才流，扩大本地区的经济总量，从而增强地区经济竞争力和辐射力。 ·上海中心城区——上海已将开展“总部经济〞作为提升城市经济功能的一项长远**性目标，据市有关部门统计，截至2022年11月底，共有3，1790家外商**企业进入上海，其中全球500强企业中有近300家进入上海；至2022年12月，经上海市政府认定并授牌，入驻上海的跨国公司地区总部已达253家，其中世界500强跨国企业集团56家。据**?财富?杂志的一项调查，全球４万多家跨国公司有９２％以上，假设干年内将考虑在中国设立地区总部，其中首选上海的占３０％左右。　　目前，上海高档商务楼市场主要分布于陆家嘴淮海中路南京西路虹桥徐家汇等地区，少量商务楼宇分布于上海国家级的经济开发园区。从已入驻的跨国公司地区总局部析，除生产或研发性的跨国公司之外，上海中心城区的商务楼是跨国地区总部的首选之一。 ·经济开发区——上海的经济开发区按区域划分，主要分“都市型开发区〞〔如虹桥漕河泾开发区和徐汇科技园等〕；“区域型开发区〞〔如外高桥金桥张江松江嘉定开发区等〕。这些开发区以开展“总部经济〞作为园区招商引资的重点之一。尤其是2022年启动的以“倾全区之力，建设临空，借全市之力，提升临空〞为号口的长宁区虹桥临空经济开发园区〔北区〕，已十清楚确的将“总部经济〞作为园区招商引资的根本定位。虽然临空开发园区目前还处于规划与招商阶段，商务楼市场的发育至少尚需3～5年时间，但其开展势头不可低估。相对而言，起步较早的外高桥金桥开发区，区内已建成〔或在建〕的高档商务楼已达一五栋。但开发小区由于受区域位置和功能的局限，其商务楼租售率远不及中心城区。以浦东新区为例，据统计，目前陆家嘴地区商务楼平均租售率为93％；而金桥开发区却为45％，外高桥保税区那么为36％。上海商务楼市场的这种“梯度型〞结构，客观