房地产金融概述.pptVIP

1．房地产资金信托 房地产资金信托是房地产信托投资公司依据《信托投资公司管理办法》办理的以信托财产为资金的信托业务。它是指委托人出于对房地产信托机构的信任，将自己无法或者不能亲自管理的资金以及国家有关法规限制其亲自管理的资金委托给房地产信托投资公司，由其按照委托人的意愿，为受益人或者特定的目的在房地产领域进行管理、运用和处置。房地产资金信托包括单一资金信托和集合资金信托两种。单一资金信托是指房地产信托投资公司受理单个委托人的单独管理和运用信托资金的信托业务；集合资金信托是指房地产信托投资公司接受两个及以上委托人的委托，共同运用和管理信托资金的信托业务。 房地产信托机构进行房地产资金信托业务可采取房地产贷款（主要是房地产抵押贷款）和房地产投资两种方式。 第三十一页，共七十六页。 （1）房地产抵押贷款 房地产抵押贷款是指信托投资公司要求借款人以房产作抵押物而发放的贷款。在房地产开发、建设、经营和购房业务中，凡符合房地产贷款基本条件，并愿意以房地产为抵押物的企业、单位、个人均可申请房地产抵押贷款。信托投资公司根据借款人的申请，审查借款人资格，查验借款人的房产证明、房产抵押物和抵押物清单，审查无误后订立借款合同。合同必须明确借贷双方的责任、权利和义务。在发放贷款以前双方必须对抵押物按国家规定办理抵押品登记手续，并到公证部门进行公证，以免抵押物重复抵押或在贷款期内转让、赠与等行为的发生。贷款期限一般为5年，根据情况可适当放宽贷款期限。房地产抵押贷款可分为产权证抵押和房产实物抵押。产权证抵押是指在抵押期间，房产依然可以使用出租；房产实物抵押是指将房产证和房屋使用权一起抵押给贷款方，在抵押期内房产由贷款方保管，借款方不得使用。 第三十二页，共七十六页。 （2）房地产信托投资 房地产信托投资是指具有房地产开发经营权的信托投资公司运用自有资金和稳定的长期信托资金，以投资者的身份直接参与对房地产的投资。随着我国房地产业的兴起和发展，各地有房地产经营开发权的信托投资公司都积极地进行房地产信托投资领域的探索，取得了明显的成绩和有益的经验。房地产信托投资主要有以下两种： 直接投资开发房地产 联合投资开发房地产 第三十三页，共七十六页。 ①直接投资开发房地产 有房地产投资开发能力的信托投资机构按照国家房地产开发的有关规定，运用自有资金，直接投资、开发、建造和经营房地产。建成后，再房地产出售或租赁给需要的单位或个人，从而达到获取收益的目的。 第三十四页，共七十六页。 ②联合投资开发房地产 联合投资开发房地产是指信托投资机构与其他企业联合经营房地产开发项目。主要通过三种方式进行： A．股权式投资，即房地产信托投资公司派代表参与被投资企业领导和经营管理，并按投资比例来分得相应的投资利润或承担相应的投资损失。 B．契约式投资，即信托投资机构只是在资金上支持被投资企业，而不参与被投资企业的日常经营管理。信托机构按固定的比例在一定期限内获取投资收益，不承担开发项目的风险。投资期满后，信托机构可以出让股权收回投资资金，也可以重新签约继续投资。 C．贷款式投资，是介于股权式投资契约式投资的一种投资业务方式。信托公司为了获取中期利润，避免长期投资风险，坚持还本原则，在整个合同投资期间获取贷款利息更高的收益。合同投资期一般为5－10年。根据具体情况，合同投资期限可增可减。 第三十五页，共七十六页。 （房地产资金信托尤其是集合资金信托业务能够很好地发挥信托制度筹集资金的功能，并将资金运用于需要大量资金投入的房地产业。房地产信托机构应该发挥其在房地产信托贷款和房地产信托投资等领域的专业优势，对贷款和投资的项目进行严格的事前审查，并跟踪其进展状况，及时发现其运营过程中可能对信托财产造成损失的问题，从而达到控制风险并分享房地产业较高的投资回报。 第三十六页，共七十六页。 （3）按贷款的自主权分类，可以分为自营房地产贷款和委托房地产贷款。自营房地产贷款是指房地产银行筹集房地产资金自主发放的房地产贷款，贷款风险由房地产银行承担，并由房地产银行收取本金和利息；委托房地产贷款是指由政府部门、企事业单位和个人等委托人提供资金，由房地产银行根据委托人确定的房地产贷款的对象、金额、期限、利率等而代理发放、监督使用并协助收回手续费，不得代垫资金。目前由商业银行承担的公积金购房贷款，就属于委托房地产贷款。 第三十七页，共七十六页。 2．房地产信托代理 房地产代理是指房地产信托机构受托代为客户办理有关房地产事项的广义信托业务。它是在委托人（即被代理人）和受托人（即代理人）之间产生的一种法律行为和契约关系。委托人本着一定的目的，与作为代理人的房地产信托机构商订契约，授予房地产信托机构以一定的权限，由房地产信托机构代表委托人办理有关房地产事项。