房地产价格的评估.pptVIP

第四章 房地产价格评估第二节 房地产价格的成本法评估 （4） 建筑物经济寿命50年 土地使用年限40年 6年后出让 建筑物经济寿命46年 第三十页，共七十三页。 第四章 房地产价格评估第二节 房地产价格的成本法评估 4、成本法应用中的有关规定 《商品住宅价格管理暂行办法》 《经济适用住房价格管理办法》 《中华人民共和国土地管理法》 《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》 《城市房屋拆迁管理条例》 《城市房屋拆迁估价指导意见》 《房屋完损等级评定标准》 第三十一页，共七十三页。 第四章 房地产价格评估第二节 房地产价格的成本法评估 房屋完损等级及新旧标准 1、完好房：十、九、八成 2、基本完好房：七、六成 3、一般损坏房：五、四成 4、严重损坏房及危险房：三成一下 第三十二页，共七十三页。 第四章 房地产价格评估第二节 房地产价格的成本法评估 例：某宗房地产土地面积为1000平米，是十年前通过征 收农地取得，当时取得的费用为18万元/亩，现时重新取 得该类土地需要的费用为620元/平米，地上建筑物总建 筑面积为2000平米，是八年前建成交付使用的，当时的 建筑造价为每平米建筑面积600元，现时建造类似建筑物 的建筑造价为每平米建筑面积1200元，估计该建筑物有 八成新。测算该建筑物现时总价和单价。 第三十三页，共七十三页。 第四章 房地产价格评估第二节 房地产价格的成本法评估 土地现值=620*1000=620 000元 建筑物现值=1200*2000*80%=1 920 000元 估价对象的现时总价=620 000+ 1 920 000 =2 540 000元 估价对象的现时单价= 2 540 000/2000 =1270元/平米 第三十四页，共七十三页。 第四章 房地产价格评估第三节 房地产价格的市场比较法评估 一、市场法基本原理 1、概念 2、适用范围 房地产市场发育程度较高，有较多交易实例发生。 二、估价步骤 （一）搜集交易实例 1、途径 第三十五页，共七十三页。 第四章 房地产价格评估第三节 房地产价格的市场比较法评估 2、真实完整的信息 交易双方的情况和交易目的；交易实例房地产状况； 成交价格与日期；付款方式 3、建立交易实例库 （二）选取可比交易实例：3—10个 类似房地产；成交日期与估价时点相近；成交价格为正 常价格 （三）建立价格可比基础 统一付款方式；统一采用单价；统一币种和货币单位；统一面积内涵；统一面积单位 第三十六页，共七十三页。 第四章 房地产价格评估第三节 房地产价格的市场比较法评估 （四）进行交易情况修正 将不正常的交易实例价格修正为正常价格。 1、导致成交价格偏离正常价格的因素 利害关系人之间的交易； 急于出售或购买； 交易双方或某一方对市场行情缺乏了解； 交易双方或某一方有特别动机或偏好； 特殊交易方式； 交易税费的非正常负担； 相邻房地产的合并交易； 受债权债务关系影响； 第三十七页，共七十三页。 第四章 房地产价格评估第三节 房地产价格的市场比较法评估 2、交易情况修正方法 注：交易情况修正系数应以正常市场价格为基准来确定。 设：可比实例成交价格比其正常市场价格高（低）S% 可比实例正常市场价格*（1+S%）=可比实例成交价格 可比实例正常市场价格=可比实例成交价格/（1+S%） 例：某宗房地产交易，买方付给卖方2325元/平米，买 卖中所涉及税费均由买方负担，交易中应由卖方缴纳税费 为正常交易价格的7%，应由买方缴纳税费为正常交易价 格的5%，问该宗房地产的正常交易价格。 第三十八页，共七十三页。 第四章 房地产价格评估第三节 房地产价格的市场比较法评估 注： 正常成交价-应由卖方负担的税费=卖方实际得到的价格 正常成交价+应由买方负担的税费=买方实际付出的价格 正常成交价=2325/（1-7%） =2500元/平米 例：某宗房地产交易，买方付给卖方2625元/平米，买 卖中所涉及税费均由卖方负担，交易中应由卖方缴纳税费 为正常交易价格的7%，应由买方缴纳税费为正常交易价 格的5%，问该宗房地产的正常交易价格。 第三十九页，共七十三页。 第四章 房地产价格评估第三节 房地产价格的市场比较法评估 正常成交价=2625/（1+5%） =2500元/平米 （五）进行交易日期修正 采用房地产价格变动率修正； 采用房地产价格指数修正； 例：某宗房地产2008年6月的价格为1800元/平米，现 需将其调整到2008年10月。已知该宗房地产所在地