房地产企业纳税筹划与风险规避税务稽查应对.pptVIP

地产所得税稽查解读 （四）销售收入的范围 1.销售收入为全部价款： 包括现金、现金等价物及其他经济利益。而预售收入仅指现金。 会计上的说法叫房地产企业收到的全部“对价” 2.代收费用的处理 判断代收费用是否纳税主要看出票单位。最典型的是维修基金。 例如： 第六十一页，共一百零二页。 地产所得税稽查解读 （五）开发产品销售收入的确认原则 明确三点： 明确点一：完工以后才能按照以下原则确认收入，即存量房销售，未完工前按照预售收入确认原则确认收入。 明确点二：税务确认销售收入同会计准则和会计制度销售收入的原则不同，但这是个大课题，在此不再深谈。 明确点三：要区分内资企业和外资企业收入确认标准。 第六十二页，共一百零二页。 地产所得税稽查解读 1.一次性全额收款方式。 同其他企业销售商品的确认原则相同。 2.分期收款方式 3.银行按揭方式 4.委托销售方式 第六十三页，共一百零二页。 地产所得税稽查解读 5 先出租再出售方式 ①转作固定资产---解析 视同销售，调增应纳税所得额； 租赁期间取得的价款按租金确认收入； 允许计提折旧，可作为其他业务支出的构成，折旧应以视同销售价格计提； 出售时按固定资产清理处理。 第六十四页，共一百零二页。 地产所得税稽查解读 ②不转作固定资产 不需要视同销售，无需调整应纳税所得额； 租赁期间取得的价款按租金确认收入； 不允许计提折旧，应按存货处理； 出售时按开发产品确认收入实现。 第六十五页，共一百零二页。 ③ 企业长期租赁是否转固定资产，文件不做统一要求，由企业自行选择。 第六十六页，共一百零二页。 （三）开发产品预租收入的确认问题 1、预租收入：新建造的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记，取得产权证前出租取得的收入。 2、预租租金确认收入时点：自开发 第六十七页，共一百零二页。 地产所得税稽查解读 产品交付承租人使用之日起，按租 金确认收入实现。 3、承租方支付的预租费用同时按租金支出进行税前扣除。 4.总结：预租收入和预售收入确认原则的标准不同。 第六十八页，共一百零二页。 地产所得税稽查解读 （六）视同销售行为的税务处理 1、视同销售的范围； （1）具体项目； （2）视同销售确认时点： ① 开发产品所有权或使用权转移时； ② 实际取得利益权利时。 第六十九页，共一百零二页。 2、视同销售收入的确认方法： （1）本企业近期同类开发产品销售价格； （2）参照当地同类开发产品市场公允价格； （3）成本利润率不得低于15％。 收入＝（计税成本＋主营业务税金及附加）×（1＋15％） 第七十页，共一百零二页。 （八）开发产品成本费用的扣除问题 1、成本费用扣除的原则 （1）权责发生制原则：当期实际发生的，按权责发生制原则计入成本对象，当期尚未发生但应由当期负担的，除税法规定外，一律不得计入当期成本对象。 第七十一页，共一百零二页。 （2）合理性原则 成本对象：是指企业在进行成本核算时，应选择什么样的对象为目标，来归集它的开发费用，确定它的实际成本。一般来讲，在确定成本核算对象时，应结合开发工程的地点、用途、结构、装修、层高、施工队伍等因素，分别作如下处理： 第七十二页，共一百零二页。 ①一般开发项目，应以每一独立编制的设计概算，或每一独立的施工图预算所列的单项开发工程作为一个成本核算对象。 ②同一开发地点，结构类型相同的群开发项目，如果开竣工时间相近，又由同一施工队伍施工，可以合并为一个成本核算对象。 第七十三页，共一百零二页。 直接成本、间接成本和共同成本 间接成本（开发间接费用） 指房地产开发企业内部独立核算单位在开发现场组织管理开发产品而发生的各项费用，包括现场管理机构人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。 第七十四页，共一百零二页。 直接成本和共同成本 开发成本－→开发产品－→经营成本 （生产成本）（产成品）（销售成本） 第七十五页，共一百零二页。 开发成本－土地开发成本－XX（） －房屋开发成本－XX（） －配套设施开发成本－XX（） －代建工程开发成本－XX（） （）里的三级科目：土地征用及拆迁补偿费 前期