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一、计算依据 深圳市政府有关物业管理法规及市住宅局、物价局有关文件规定； 根据发展商所提供的资料和实地考察情况； 按照深圳招商物业管理有限公司物业管理的成功经验。 八 收费及财务预算分析 第四十九页，共七十七页。 * 二、收支预算 八 收费及财务预算分析 第五十页，共七十七页。 * 二、收支预算 1．经费收支预算表是按正常管理住宅、商铺全部入住，252地下与地面车位全部停放车辆，管理费、停车费、商铺租金及有偿服务收费按99%收取率计算。 2．管理费是按照深圳市的物价定额中的每月每平方米2.60元收取。 八 收费及财务预算分析 第五十一页，共七十七页。 * 二、收支预算 3．停车费按照深圳市的物价定额室内车位每辆小车300元/月，地面车位每辆小车150元/月标准收取,日停车5元/次,摩托车停放1元/日·辆。 4．商业用房面积按《深圳经济特区住宅区物业管理条例》的规定执行，商业用房租金按60元/M2·月收取。 5．住宅的本体维修基金待住户入住满一年后，按照深圳市物价定额每月每平方米0.25元收取。 八 收费及财务预算分析 第五十二页，共七十七页。 * （一）收支预算表（表十二） 明细见测算表 266.5798 222149.86 收入合计 二 0.0979 81.54 收支盈亏 一 备 注 年发生额 （万元） 月发生额（元） 项 目 序 号 八 收费及财务预算分析 第五十三页，共七十七页。 * （一）收支预算表（表十二） 八 收费及财务预算分析 13.8621 11551.79 税 金5.2% 3 22.9654 19137.87 管理佣金10% 2 7.0588 5882.33 其它支出 14.1942 11828.50 环境管理费 49.2939 41078.25 公共部分水电费 5.0055 4171.25 智能设备维护费 28.7240 23936.67 机电设备维护费 7.5896 6324.66 公共设施维护费 15.2460 12705.00 办公费 102.5424 85452.00 其中:工资及福利 229.6544 191378.66 管理成本 1 266.4819 222068.32 支出合计 三 年发生额 （万元） 月发生额（元） 项 目 序号 第五十四页，共七十七页。 * 二 物业管理的指导思想 认真做好花园城市一期的物业管理工作具有三个方面的意义： 有效配合蛇口工业区对蛇口整体环境的重新设计、重新规划与重新整治，全力营造海滨城市风情； 直接促进花园城市第二至五期售楼价格和进度的提升； 给业主提供优雅、舒适的生活环境，达到“新生活、新感受，细心体味每一天”的意境。 第十七页，共七十七页。 * 三 管理目标 1、基础管理目标 2、人员管理目标 3、客户评议目标 4、经营绩效目标 5．质量总体目标： 第十八页，共七十七页。 * 1、基础管理目标 （1）房屋本体管理方面 （2）配套设施、设备、场地管理方面 （3）安全、车辆及消防管理方面 （4）清洁绿化方面 （5）社区文化活动方面 （6）配套经营方面 （7）其他方面 三 管理目标 第十九页，共七十七页。 * 2、人员管理目标 （1）工作的规范齐全，落实情况好。 （2）员工工作满负荷，言行着装规范，敬业精神强，熟悉小区情况、岗位职责、工作规范和考核制度，业务素质高； （3）小区年度培训有计划、有考核、有记录，计划落实情况好； （4）各类人员资质证书符合规定。 三 管理目标 第二十页，共七十七页。 * 3、客户评议目标 （1）年有效投诉率2‰以下，处理率95%以上，回访率95%以上； （2）住户评议满意率95%以上。 三 管理目标 第二十一页，共七十七页。 * 4、经营绩效目标 （1）物业管理服务费、本体维修基金实收率98%以上，管理费核对正确率100%，水电费抄表准确率98%以上； （2）公司规定分别记帐，及时上缴收入； （3）增收节支措施，且落实好； （4）严格控制花园城小区支出费用、预算成本。 三 管理目标 第二十二页，共七十七页。 * 5．质量总体目标： 房屋完好率95%以上，房屋零修、急修及时率99%以上，维修合格率100%，公共设施完好率95%，公共照明设施完好率98%以上，消防设备设施完好率98%以上，重大火灾、安全事故发案率0，年有效投诉率2‰以下，投诉处理率100%，清洁合格率90%以上，用户评议满意率98%以上。 三 管理目标 第二十三页，共七十七页。 * 花园城管理处组织机构图（表一） 管 理 处 主 任 工程维修 部 安全事务部 客户服务部 收款员 会 所 维修 工 安管员 展示中心 管理员 保结员 绿化工 监控中心 管理员 四 物业管理机构设置及管理方式 第二十