《商品房买卖合同》示范文本讲座0611---讲课材料.pptVIP

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 第二部分 第四章 商品房交付条件与交付手续 ※ 需特别注意的是： 买卖双方在签订商品房交付条款时，作为专业性较强的出卖人除应当明确法定交付条件和其他必须具备条件外，还应当结合本地区相关政策和房屋情况更为详尽的约定房屋交付的条件，切实保障购房人的权益。 第二部分 第四章 商品房交付条件与交付手续 第二部分 第四章 商品房交付条件与交付手续 ★本条是关于商品房基础设施设备、公共服务及其他配套设施交付条件的约定。 ▲修订依据：（对原合同进行修改完善） 随着房地产业的飞速发展和人们生活条件日益改善，购房人对商品房品质的要求也逐渐提高，购房人已不满足于房屋竣工备案合格这一法定的交付条件，与房屋相关的配套设施，如学校、绿地、医疗等的交付也成为其关心的购房因素。尤其是在商品房预售环节，房屋未建成，买卖双方议定条件时，预见问题不够全面，纠纷爆发于房屋交付环节，纠纷越来越多的表现为买卖双方对房屋尤其是配套设施的交付条件、交付接收流程以及责任承担的分歧上。 第二部分 第四章 商品房交付条件与交付手续 ● 法律依据 1、根据《商品房销售管理办法》第七条对商品房现售条件的规定中针对城市基础设施、公共服务及其它配套设施提出了不同的要求，“(六)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期。” 2、第十六条规定，商品房买卖合同应当明确“(五)交付使用条件及日期；(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任”等主要内容。 考虑到《商品房销售管理办法》第七条对商品房现售条件规定中针对“城市基础设施、公共服务设施及其他配套设施”提出了不同要求，而商品房预售和现售的交付条件、程序以及违约责任有着相似性，因此，本次修订条款时，参照着现售中关于配套基础设施和公共设施交付的要求，在《商品房买卖合同（预售）》示范文本中也增加了对商品房相关设施设备交付条件的提示性约定。同时，本次修订将拟购商品房所在项目内的相关基础设施、公共服务及其它配套设施分为两款分别做细致约定，提示双方当事人事先明确约定交付时间、交付条件和违约责任。 第二部分 第四章 商品房交付条件与交付手续 第二部分 第四章 商品房交付条件与交付手续 1、明确了水电气热等基础设施在交付时所应具备的正常使用条件，并办理开通手续、承担相应费用的义务方。 2、电话、有线电视和宽带网络的使用、开通与否均取决于买受人意愿，并非出卖人的责任，明确了“交付时线路敷设到户”。 3、针对此类基础设施设备分别设置了相应的违约处理条款，对于需“达到使用条件”必需的设施承担“逾期交付责任”；对于“交付时线路敷设到户”类，出卖人只承担一般违约责任，提示双方约定违约赔偿金额。 4、明确公共服务及其它配套设施以“建设工程规划许可证附件及附图”为准，对于小区内绿地率、非市政道路、物业用房、医疗机构、学校等设施以及双方补充约定的设施，提示买卖双方事先约定交付时间和条件，并提示约定违约处理方式，以防止交付时因配套未能同步交付使用而带来的纠纷。 5、增加一个关于“本项目内相关设施设备的具体约定”的附件，提示买卖双方对小区内相关设施的具体位置用途等内容进行约定 。 第二部分 第四章 商品房交付条件与交付手续 第二部分 第四章 商品房交付条件与交付手续 ★本条是关于商品房交付时间和交付流程以及办理交付交接手续的约定。 ▲修订依据：（对原合同进行修改完善） 商品房交付是房地产开发企业依据相应法律规定以及商品房买卖合同的约定将符合交付使用条件的房屋按期交付给购房人，购房人查验并接收房屋的过程。商品房的交付与商品房所有权转移、风险承担密不可分，其交付使用时间还关系着质量保修、产权登记以及违约责任等的起算时间，因此什么样的房屋可以交付，房地产开发企业如何交付、购房人如何接收，房地产开发企业在交付过程中的义务等问题的明确，与购房人的权益息息相关。 第二部分 第四章 商品房交付条件与交付手续 房屋交接（验房和交房）是商品房交易过程中的一个十分重要的环节，很多纠纷往往在这个环节集中爆发。基于商品房交付在房屋买卖过程中的重要性和容易出现的问题，结合不断完善的法律法规等规定和近年来纠纷中容易出现的问题，新修订的《商品房买卖合同》示范文本专门设立“商品房交付时间和交付手续”条款，进一步细化和丰富了交接的内容、方式；增加了交接前验收房屋的程序