房地产资料长沙龙泊湾商业街营销方案.pptVIP

一、返租策略 返租能增加投资者的信心，有利于销售。 8%的租金不会增加负担,仅相当于正常融资成本，比信托产品成本还低。 返租金体现在月供中，可以规避发展商全程担保的压力。 在返租过程中，随着商业管理的投入，未出售物业的价值可以得到提升。 提高售价后的返租的恶果是租金还得提高,在返租期满有不良心理示范。 返租三年比较适度。 第三十一页，共六十五页。 1、返租的策略：按8％的回报返租3年。2、返租不会减损开发商的收益 1)商业项目的贷款成本在6％以上； 2)基金信托产品的财务成本在12％左右。 第三十二页，共六十五页。 ３、总价控制下适当提价 坚持总价原则。一楼一般铺面总价控制在40万元之内，首付控制在20万元左右，在总价控制的基础上适当提价： 例如： 一楼101号铺面，建筑面积46平米。 提价前：单价8000元，总价为368000元，首付188000元， 提价后：单价8500元，总价为391000元，首付201000元 结论：就单个铺面而言，均价的提高与原均价相比,首付只多1万元左 右,对投资者不会造成太大影响。 第三十三页，共六十五页。 二、人流的制定 1、争取控制公交线路： 1）301、302 路公交车：争取终点站由原金星大道改至本商业街南边，即观沙岭路口； 2）318 路公交车：从高叶塘开往省商学院北。争取途经石岭塘时西转至杜娟路绕岳华路到观沙岭，在岳华路口设站牌； 3）405 路公交车：从广大环球家具城开往荷晏路。途经桐梓坡路时北转至金星路经岳麓大道，在毛泽东文学院处设立站牌。 通过设立公交终点站、公交站台、中转换乘等方式，增加人员流动机会。 第三十四页，共六十五页。 2、开通节日免费班车： 周末和节假日针对以下群体策划一些活动： A、针对大学生，情侣周末、音乐广场、广场秀、小型演出等； B、针对大学教职员工，体验购物等； C、针对小孩，组织幸福宝宝摄影赛（展）、儿童卡通画现场赛、卡通作品展等； D、针对外国朋友（如大学的外教和留学生）的文化节、外国主题文化活动等。 节假日开通免费班车接送，增加人流，促进商业经营的良性循环。 第三十五页，共六十五页。 炒作是商业项目成功的致胜法宝，商业项目的炒作在于一鼓作气，一气呵成。本案的炒作包括售楼和商业两个方面：1、售楼的炒作：核心要诀：（1）发放金卡和银卡，利用公务员进行口碑相传；（2）利用内销价与外销价的价差促进对公务员的销售。具体方案： 三、炒作 第三十六页，共六十五页。 （一）发卡原则1、凡需购买龙柏湾商业街铺位的，须持有龙柏湾商业街铺位认购卡，认购卡分外销卡与内销卡两种，购买龙柏湾商业街铺位内销卡的，可享受分时段折扣优惠。(优惠时段见第五条)2、选购龙柏湾商业街铺位的顺序，按照外销卡与内销卡上从小到大的卡号顺序进行排序。3、所有卡号按照先来后到的原则与外销卡同步发售。 （二）认购卡的取得 1、凡购买龙柏湾商业街铺位外销卡与内销卡的需交纳壹仟元购卡金，凭购卡金收据领取外销卡与内销卡，购卡金在签定《商品房买卖合同》时转为铺位房款。 2、凡购买内销卡的须出示购买“八方小区”住宅房款发票，每份房款发票只能购买壹张内销卡。已购买内销卡的发票将加盖“已领卡”印章，已加盖印章的发票不得再购买内销卡。 3、为方便后期通知工作，凡购买龙柏湾商业街铺位外销卡与内销卡的，请详细、清楚的填写“龙柏湾商业街铺位购卡档案”。 《龙柏湾商业街铺位认购卡活动须知》 第三十七页，共六十五页。 （三）认购卡的使用 1、认购卡所载之优惠金额不能兑换现金使用，仅用于购买龙柏湾商业街铺位时在“付款 折扣”后的房款中扣减。 2、认购卡只代表该客户拥有认购龙柏湾商业街铺位的资格，正式认购形式将在认购 前进行公布，以公布的认购形式和相关规定为准。 3、认购卡持有人未能在规定的时间内亲临现场选铺，则视为自动放弃购买权。 4、一张认购卡限购一个铺位，一个铺位只能使用一张认购卡，不得重复使用。 （四）认购卡的变更 龙柏湾商业街铺位外销卡与内销卡可不记名转让，但转让后，请在三日内前往龙柏湾 商业街营销中心重新填写“龙柏湾商业街铺位购卡档案”，以便我公司后期通知工作。 第三十八页，共六十五页。 （五）内销卡优惠时段表 铺位内销卡从2005年7月1日开始发售，如下时间