基本面专题，未来地产投资怎么看.docxVIP

2022 年 3 月疫情冲击之下，地产景气度进一步走低，4 月地产投资大幅下行。政策迅速作出调整，政治局会议明确优化商品房预售资金监管1，随后央行接连下调首套房贷款利率、单独压缩 5 年期 LPR 加点，但市场仍然对地产走势持悲观态度。 地产投资怎么了？疫情究竟是不是主导因素？政策支持下，商品房销售和地产投资能回暖么？ 疫情下场景限制并非主要因素，收入、房价与信心才是关键 疫情限制了地产投融资场景，但并非唯一影响因素，毕竟竣工增速保有一定韧性。 本轮疫情在 3、4 月爆发，地产投资受到显著影响，当月同比由年初的 3.7?下行至 4 月的 -10.1?，销售、新开工、施工当月同比均下行至-40?左右。但其中仅竣工保持一定韧性，3 月当月同比下行 5.7 个百分点后，4 月小幅回升 1.3 个百分点。 竣工增速与其他分项的背离，说明房企并非没有能力增加新开工项目，而是选择进一步降低地产库存、增加商品房销售供应和回款。 图 1：年初房地产投资增速明显回升 图 2：年初销售、竣工下行，而新开工、施工上行（当月同比） ， ， 注：2021 年数据为两年平均增速，右图相同 与之类似的是，居民购房同样面临场景限制，但细致观察，4-5 月期间未受疫情影响城市的商品房销售也有较大程度下滑，说明还有其他因素在起作用。 我们随机选取了已经更新 5 月商品房销售数据的 31 个城市，根据 4-5 月疫情反复情况分 为 14 个受疫情影响城市和 17 个未受疫情影响城市。无论与疫情前相比还是季节性水平相比，未受疫情影响城市的商品房销售下滑幅度并不低于受疫情影响城市。 图 3：受疫情影响城市 4-5 月商品房销售明显下滑 图 4：未受疫情影响城市 4-5 月商品房销售也有较大幅度下滑 ， ， 1 https:/ \h /www.12 \h 371.cn/2022/04/29/ARTI1651208988308723.shtml。 究其原因，疫情一方面冲击了居民收入，尤其是青年人群、低收入家庭的资产负债压力会增大，这部分人群恰恰是住房刚需人口，导致购房需求下降。 另一方面，我们在团队前期报告（《地方购房政策放松怎么看？》中曾经指出，2015 年以来住房消费品属性就不再是地产销售和投资上行的主线，关键还是要看住房的投资属性。居民“买涨不买跌”之下，楼市进一步降温。 两种效应螺旋加强，导致商品房销售维持低位，企业现金流压力进一步增大，居民和企业对未来地产市场的预期更加悲观。 图 5：居民户资产分布特征（2019） 图 6：居民户资产/负债分化严重（2019） 央行， 央行， 备注：横轴代表家庭资产规模。 图 7：不同年龄段/学历家庭平均总资产（2019） 图 8：房价和预期持续下行 央行， ， 因此核心问题还是在于信心。 图 9：商品房销售与居民加住房杠杆 图 10：历次稳增长时期居民加杠杆带动地产投资回暖 ， ， 引导购房需求回暖，重点是什么？ 短期来看，疫情在逐步修复，叠加中央和地方地产政策放松，商品房销售大概率略有回补。但中期内商品房销售走势具有一定不确定性，原因在于我国的地产调控总基调是从长周期角度出发。 坚持房住不炒，促进房地产市场健康发展，实际上是为了解决两个问题：一是住有所居，二是房价基本稳定。这也是政策倡导发展住房租赁市场、实现住房供给侧结构改革的核心原因。 “房地产市场追求的有两大目标：一是住有所居。发展住房租赁市场，最大目标就是解决居住问题。除了解决户籍人口居住问题，还要解决新市民的居住问题。 二是要促进房地产市场健康发展。所谓健康发展，其中的一个目标就是房价要基本稳定，而不是忽高忽低。推出租购同权也好，推出共有产权也好，都是为了更好地解决所有人的住房问题，实现住有所居。 中国的住房租赁市场发展如此缓慢，原因有三：一是传统观念导致；二是租赁市场不规范导致租房者的利益得不到保障；三是租售比价不合理。” ——专访住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌2 从政策诉求出发，稳增长需要地产投资不能对经济形成较大拖累，至少要小幅企稳并回升。参考历史，地产投资回升幅度视商品房销售回升的持续性和斜率而定。 房价要稳则意味着住房的投资属性被削弱，因此刚需人群的购房需求就成为商品房销售持续回升的关键所在。 图 11：地产投资回暖幅度取决于商品房销售回升的节奏 2 /article/9CaKrnK4LKD。 ， 提振信心，重点是为刚需人群提供“第一桶金” 刚需人群最缺什么？毫无疑问是加杠杆能力，而不是杠杆空间。 直观对比居民可支配收入与房价增幅，似乎居民购房能力在逐渐提升。2013 年以来居民可支配收入增速始终高于房价增速，Wind 统计的 50 大中城市房价收入比也显示 2020 年 底房价收入比仅仅回升到了 2011 年