疫后复苏，房地产曙光何在.pdfVIP

策略专题 导读：4 月下旬以来，我们发布《市场症结与曙光》系列研究，4 月27 日联 合行业召开《曙光初现》主题会议：“5 月拥抱曙光，症结之一的上海疫情逐渐弱 化，权益迎来宝贵窗口期”得到验证。5 月 PMI、进出口、金融数据显示经济活 力回升，与普林格同步高频指标反映的情况一致。往后看，房地产无疑仍是市场 一大核心症结，我们特在本文进行了系统分析。 1. 政策脉络梳理：房住不炒贯彻始终，提出“两维护”后 边际转暖 1.1. 2016 年提出房住不炒，四维调控框架去金融化 2016 年提出房住不炒 ，房地产行业进入政策收紧周期。2016 年 10 月，中 央政治局会议提出“注重抑制资产泡沫和防范经济金融风险”，2016 年 12 月提 出“加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制”。 2016 年 12 月，中央经济工作会议提出“坚持 ‘房子是用来住的、不是用来炒的’ 的定位”。综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，既抑制房地产泡沫， 又防止大起大落；微观信贷政策要支持合理自住购房，严格限制信贷流向投资投 机性购房”，首次提出房住不炒，房地产行业进入政策收紧周期。 “房住不炒”成地产政策主基调，四维调控框架引导房地产行业去金融化。 2016 年为了调控局部过于火热的房地产市场，中央提出因城施策。部分热点城 市开始根据市场形式收紧房地产政策，提出“限购限贷限价限售”的四限政策， 来平抑市场波动。同时，部分库存仍处于高位的三四线城市在去库存压力下，房 地产政策仍较为宽松。2018 年以来，由于房地产市场仍旧较热，2018 年7 月中 央政治局会议提出 “下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平 衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨”，因城施策政策整体进 一步收紧。2018 年资管新规发布，2019 年，银保监会出台23 号文，规范信托公 司房地产业务，对房地产行业的调控由居民端转向企业端，从收紧融资渠道角度 来使房地产市场降温。2020 年8 月，住建部、央行联合召开房地产企业座谈会， 会上提出“三道红线”融资新规，明确限制房企加杠杆空间。2020 年 12 月 31 日，人民银行、银保监会正式发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度 管理制度的通知》，建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度，从银行端 收紧涉房贷款。2021 年 02 月，自然资源局提出22 城集中供地新规，引导土地 市场合理运行，实现“稳地价、稳房价、稳预期”。至此，针对居民端、房企端、 银行端和政府端的四维调控框架建立，引导房地产行业去金融化。 6 / 32 策略专题 图1：2016 年以来历次政治局会议多次提及房住不炒，2022 年提出“支持刚性和改善性住房需求”