某地产代理经典10年成都某地产心语花园项目定位报告.pptVIP

访谈对象：袁小姐 身份：VC经理 想买100万左右的房子，面积大概120的样子。 看重赠送空间的面积，提高房子的性价比。 阳台喜欢比较通透的，保证室内的通风和园区景观的享受。 关键词：总价、性价比、阳台通透 第三部分：客户分析 临近项目客户分析 潜在客户访谈分析 第六十三页，共一百一十七页。 访谈对象：谭先生 身份：地产策划总监 我很喜欢运动，但健身房都是室内的，空气不流通，并且久了还会有怪味道，一直想有一个很开阔，绿化很好的地方用来运动，但现在市区内都没有。公园又经常显得比较杂乱。 很喜欢以前南边的那个南草坪，每到周末遇到好天气都会去好好活动一下，交通便利，环境非常好，经常也喜欢在那里接待外地来的朋友。 关键词：开阔绿地、环境良好、交通便利 第三部分：客户分析 临近项目客户分析 潜在客户访谈分析 第六十四页，共一百一十七页。 自住超过半数，但伴随区域巨大的发展潜力，投资比例亦高达近40％。 第三部分：客户分析 临近项目客户分析 潜在客户访谈分析 三房需求是最为旺盛。 131-150㎡为需求最为旺盛面积区间，其次则是110－130㎡。 96－120是总价承受最为集中的区域，占到42%的比例。 第六十五页，共一百一十七页。 本科及以上占到90％的比例，大都具有良好的教育背景。 第三部分：客户分析 临近项目客户分析 潜在客户访谈分析 此次访谈中，年龄结构上，30－40岁的比例最高。 地缘性客户较强，60%以上客户来自城南。 大部分客户为三口之家 第六十六页，共一百一十七页。 第三部分：客户分析 临近项目客户分析 潜在客户访谈分析 郊游排在周末休闲活动比例的第一位，运动类仅排第三。 潜在客户中，企业中的中高层管理比重最大。 第六十七页，共一百一十七页。 次要客户 重要客户 核心客户 重要客户群 城东、城西和城中客户： 城南的发展和高端生活品质已经得到了成都广大消费者的广泛认可，已有越来越多的其他区域客户向城南挺进； 华阳片区实力型原住居民 大城南客户群 国际城南发展带来的大量商务、办公驱动型实力群体 城南入驻企业白领、金领人群 城南入驻企业中高层管理人群 城南政府、企事业单位的中高层干部 核心客户群 认同城南发展的投资型客户 城南巨大的发展前景已经得到很好的展现，对投资客户将是很好的投资选择； 成都其他区域内的客户以及四川二级城市客户 次要客户群 第三部分：客户分析 临近项目客户分析 潜在客户访谈分析 第六十八页，共一百一十七页。 第四部分 市场定位 第六十九页，共一百一十七页。 地块 规模（亩） 规划指标 容积率 建筑密度 限高 地块A 77.91 总体≤3.3 住宅≤3.0 总体≤40% 塔楼≤22% ≤100米 地块B 68.42 总体≤3.3 住宅≤3.0 总体≤40% 塔楼≤22% ≤100米 地块C 52.98 总≤3.0 总体≤40% 塔楼≤20% ≤100米 第四部分：市场定位 产品定位 形象定位 公园规划 商业规划 项目具体经济技术数据 三地块围绕公园，虽被分割，但整体舒适性较强，适合统一规划，全盘布局产品。 第七十页，共一百一十七页。 A地块 B地块 C地块 地块规模 地块规整性 可进入性 地块私密性 距配套距离 轨道交通 景观资源 临街噪音 综合得分 22 23 26 A地块 B地块 C地块 从得分结果看，本项目C地块为一级地块；B地块为二级地块；A地块为三级地块。 通过对本项目三块独立地块进行综合性指标打分，判定地块等级，以根据等级进行产品的配比，以保证实现地块价值的最大化。 第四部分：市场定位 产品定位 形象定位 公园规划 商业规划 第七十一页，共一百一十七页。 选择高层+别墅的产品定位，能够提升项目档次，促进项目快销。 第四部分：市场定位 产品定位 形象定位 公园规划 商业规划 定位方案 具体方案 优点 缺点 方案一 全高层设计 可以做较舒适高层 周边项目均为此类型，难以发挥优势 方案二 高层+洋房 产品线较丰富 小高层对项目形象拉升不大，且洋房难以体现产品优势。 方案三 高层+别墅 项目档次较高，与周边区隔，销售周期短 无 第七十二页，共一百一十七页。 A地块 B地块 C地块 通过对地块资源等级的划分，在满足指标规划条件的前提，对所属地块的物业形态进行初步的定位： 该地块景观资源性相对于B、C地块较弱，同时受规划指标关于南北侧均为商业街的影响，地块的私密性、舒适性难以保证。因此建议配置的物业形态为：半围合式全高层住宅 该地块与A地块存在一定的相似性，但B地块邻近主题公园，主要景观面的资源优势明显，有利于项目打造高端类物业形态的产品，将景观价值充分利用，同时有助于提高项目的品质形象。因此建议配置的物业形态为：高层住宅+小高层住宅（由景观面向外依次退让，保证景观资源的最大化利用）。 该地块独立性较强