某商业项目策划方案.pptVIP

八、平面死角位的处理： 采用敞开式或半敞开式的经营布局，以增强购物空间的通透性，使各商店形成一个整体的商业空间，从而充分利用整体商业空间的环境氛围引导消费人流的光顾，促进商品的销售。 将平面死角位区间规划为具有个性特色的经营定位，并与周围其他区间的经营特性形成差异化，从而可充分利用区间个性特色的经营，吸引特定的消费人流光顾。 将死角位区间及通往该区间的通道规划营造成具有个性化风格特色的空间环境，从而充分利用特色空间环境引导消费人流的光顾。 第三十页，共五十四页。 商场的返租与回报 传统的商场销售模式有何弊端？ ⒈纯粹的买卖关系：只讲地段不讲规划； ⒉极少考虑后续的经营问题； ⒊用于包装的功能规划流于空谈； ⒋经营者与投资者的角度不一，投资者远远多于经营者。 传统的商场销售与经营有何矛盾？ ⒈业主分散，难于统一规划管理； ⒉无法保证统一开业或足够的开业率； ⒊无法统一经营时间； ⒋各自为政，功能混乱。 第三十一页，共五十四页。 返租回报的概念： ⒈与投资者完成交易； ⒉按相应的投资比例作为租金回报； ⒊承租期内统一经营； ⒋双赢局面：“我经营，你收租；我旺场，你接手。” 返租回报的意义： ⒈解决销售与经营的矛盾； ⒉提高销售价格和升值潜力； ⒊统一经营； ⒋利于投资者。 第三十二页，共五十四页。 做几年的返租最适合？ 最适合的回报率是百分几？ 如何计算回报率？ A、返租年期最好为3年。 年商场经营基本成熟； 市场普遍接受的年期； 对发展商负担不会过大。 B：回报率最适合是在10%-12%。 高于银行利息两倍； 稳定的投资回报； 回报率处于合理水平。 第三十三页，共五十四页。 C：投资回报率的计算： 例：原来20000元/m2的铺位按30000元/m2推出，返租3年，回报率为12%。 3×12%=36% 30000×36%=10800元 30000-10800=19200元/m2 20000-19200=800元/m2 有800元/m2的差额=风险 800 / 36个月=22元/ m2·月 22元/m2月是风险参考依据，10000元的超额利润的利息。 注：反租回报必须看地段、规模，并非所有商场皆适用。 重点：⒈商场所处地段是否适合商业用途； ⒉商场的租售价格是否高于市场承接力； ⒊留取部份自营商铺或主力商家的经营场地以提高商场抗风险的能力； ⒋对主力商铺、品牌形象店及各租户经营能力的评估和预测。 第三十四页，共五十四页。 商场招商的关键 一、租户的组合： ⑴主 力 店：至少占10000平方米，有自己的吸客能力，有名气及经营特色， 与小租户能和谐共处。 注意：安排的楼层及给予的租金优惠，必须能带动整个商场的消费。 ⑵牵头租户：行业中的龙头，规模相对主力店小，能带动同一群体的租户。 注意：安排的楼层及给予的租金优惠。必须能带动整个商场的消费。 ⑶功能租户：在布局中必不可少的，唯一的一家。 注意：对租金的期望值不能太高，满足一种消费的需要。（如商场内的 食街、电影院） 第三十五页，共五十四页。 二．主题商场 大型购物中心中的主题商场主要起补充作用。可以是一个大商场中设立 的专题商场，补充功能店与主力店的不足。如：亚马逊商场里专为儿童而设 的“小熊国”、海港城内专业年青及爱运动一族而设的“LCX”等。 第三十六页，共五十四页。 三．如何控制租户同时进场，同时开业？ 应对：用时间段分割，不同时间段进场的客户给予不同租金及管理费的优惠。 四．租金策略——招商过程中最为敏感的一关。 ⒈租金与市场实际接近； ⒉物业本身特定条件及发展趋势； ⒊根据租户的性质区别对待； 对楼层、位置等的区别； 对经营时间段进行区别； 配合业主需要确定优惠期； 租期内检讨及年度检讨，调整租金。 ⒋让租户有赢利空间； ⒌对少数及极个别经营不善的客户不能对其采取无限制的降租。 第三十七页，共五十四页。 签署独家策划代理合同 消费者市场调查（60天） 同区商场调查（60天） 目标商户市场调查（60天） 市场调查综合分析（30天） 市场定位建议（15天） 功能分布及商户组合建议（15天） 平面布局建议（15天） 商铺面积计算（15天） 租金评估建议（15天） 进入招商流程 招商方案及优惠措施建议（15天） 招商流程及工作需时 第三十八页，共五十四页。 商业项目策划 第一页，共五十四页。 商用物业业态分析 广州商用物业的整体特点 如何进行商用物业的策划 如