西安面孔公社项目营销思路.pptVIP

2. 推广排期 12-5 12-8 13-3 13-9 一期 二期 三期 销售准备期 尾盘消化期 12-3 13-12 第三十页，共六十八页。 三、总体价格策略及价格控制 制定原则： 保证公司整体的利润水平； 根据整体及区域市场竞争环境制定合理的项目销售价格； 采取低开高走的价格策略，在项目前期吸引项目客群，积累目标客户； 树立项目市场形象并能营造项目热销气氛； 根据项目产品特征，结合项目阶段性推盘计划，合理拉开项目各阶段价； 格差距，达到整体房源控制和保证高利润率的目的； 前期入市价格的制定，要为后期项目整体销售价格的上调留有余地。 第三十一页，共六十八页。 价格体系： 类 别 项 目 阶 段 合 计 阶 段 一 期 二 期 —— 实现均价（元/m2） 销售面积比 销售面积（万㎡） 销售目标（亿元） 销售时间 第三十二页，共六十八页。 调价策略： 依据二条价格调整主线—— 主线一：按所推产品优秀程度。 根据不同推盘阶段所推产品品质的上升实现价格的自然上涨。 主线二：依实际销售情况。 根据销售节点和推盘节奏进行的机动性调整。 第三十三页，共六十八页。 1、价格策略： 合理定价，主货量3房产品适当降低起价及均价，推出10套3房特价房，4900-5100元/㎡。高区价格拉高，促中、低层去化 2、推广策略： 对外，主推3房，11月底起不再推2房。强调3房，4900起，低首付促销策略（限量）。 3、推广渠道调整： 中巴车移动广告拓客（最有效渠道）：租20辆巴士，贴上项目信息车贴，带上举牌的拓展人员，到市区拉客。策划带队监管，视效果随时调整 户外、报广释放低起价信息：4900起，不再有 各种家用物品制作印刷促销信息在销售现场派发。 短信：勤调整，常换常新，低价信息各种方式放送。（亲切感、明算帐） 全线调整，花样翻新 第三十四页，共六十八页。 四、总体推广方向及策略 项目规模中等，在营销推广过程中采用短周期运作的市场策略； 通过区域竞争项目的分析以及项目总体认识，我们建议在推广策略上，应注重实效性推广。在竞争激烈的房地产推广中，利用有效的特色推广渠道，以节约成本为原则； 营销推广服从销售，同时注重项目形象建设； 树立开发商品牌，达到推广效果的最大化。 推广思路及方向： 第三十五页，共六十八页。 推广目标： 切合实际，立足市场，借助区域热度，突出项目差异性、 突出项目产品的相对高性价比、集中市场爆破，实现项 目整体性的稳定营销和阶段性的快速营销。 第三十六页，共六十八页。 分主题和关键词 基础定位 中产阶层的第一居所，成熟生活 科技、生态 创新科技 养生住宅 运动、健康生活 舒适型Townhouse 城市·生态·第一居所·升值 舒适·稳健·实用 时尚·健康·风情 潜力区域 竞争激烈 区位优势：强势突出区位优势，打造中产阶级第一居所； 自然环境优势：汉城湖公园、大明宫遗址公园、文景公园等； 产品性价比：区位地段稀缺性、生态环境、居住、休闲、购物、舒适于一体的高品质社区； 主题卖点 项目产品核心价值分析： 第三十七页，共六十八页。 2. 总体推广策略 1、 “实效性推广”策略表现：现场包装（售楼部内外、工地现场、样板间、物料等）前期软性公关、户外宣传、网络营销、适时的报广宣传加之活动营销配合，依托公司其他项目客户资源数据库深入挖掘，有效开拓项目市场。（其它途径获得目标客户信息） 2、展示形象高于定位：此种策略要求项目展示包装在符合项目定位的基础上，在营销过程中因地、因时置宜的准确把握市场发展走势，对展示包装进行提升，高于最初定位，并最终达到使整个项目在市场上的形象逐步爬升的过程； 第三十八页，共六十八页。 五、关于产品升级的几点考虑 目前，我们一期的产品是联排别墅形式，为了我们后期推盘策略顺畅、有效的进行，我们对后期产品关于升级方面有如下考虑，可供参考—— 建议后期产品做到一期联排别墅的升级换代产品，如双拼、小独栋等，按照品质提升的顺序，分批推出这些产品。 这样的推盘策略，可以向市场导入这样的信息：我们的产品品质是逐步提升的、居住氛围也在不断改善。 如此，不但可以不断提升项目的形象力，也可以增强客户购房的信心，还可以为项目树立品牌的战略打下基础。 第三十九页，共六十八页。 一、项目一期总体营销推广策略与目标 基于目前西安房地产市场行情，及客户的观望情绪依旧，加之周边项目如：阳光新地、阳光北郡 、海璟台北湾、阳光台365、雅荷紫金阳光、金辉天鹅湾等项目会对本案产生相当的影响和竞争，因此，在一期整体营销思路上，建议采用： 集中营销势能爆破　　 快速市场销纳　　 项目一期总体营销