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本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 * 园景园商铺价格方案 2008年11月7日 第一页，共三十四页。 项目基础资料介绍：本次推售铺位共计12个，总面积为1180平米； 位置：位于深圳南山蛇口,四海公园旁,爱榕路与工业七路交汇处; 总用地面积：6343.4㎡ 总户数：160户 建筑面积：29984.47㎡ 其中住宅面积:16460㎡ 商业面积:3640 ㎡ 本次推出发售的商铺面积为1179.66㎡ 套均面积：103㎡ 停车位:150个 12号 58.17 第二页，共三十四页。 营销节奏安排 24日对外公布商铺发售信息 26日户外、条幅出街 30日现场包装整改到位 1、短信2次 2、街铺拜访 3、世联资源CALL客 周末对客户诚意度进行摸查 结合客户诚意度调 整价格 11月6日 11月9日 根据客户情况发售 24日前蛇口 商铺跑盘 一、10月24日前针对蛇口商铺跑盘;24日正式对外发布商铺发售信息； 关键节点： 二、10月26—30日户外、条幅及现场包装到位； 三、客户挖掘渠道主要通过短信、街铺拜访、世联客户资源利用； 四、确定对外传播口径，吸引客户上门，对客户诚意度进行摸查，调整价格并确定推 售方案； 五、根据客户情况确定发售方案；（预计定于11月中发售） 第三页，共三十四页。 目标分析 正式发售后1个月内完成商铺销售面积比的50%； 本次可推售的商铺总面积为1179.66平米； 即需要销售的商铺面积为589.83平米；至少要消化6套商铺； 第四页，共三十四页。 结 构 1、蛇口租金市场调查 3、项目的销售策略 4、策略下的价格体系 2、项目本体分析 第五页，共三十四页。 蛇口片区商铺租金情况：两头大,中间均衡;同街街铺会因为人流不同而致使租金水平存在巨大差异; 兰园东滨路段,租金200-250 元 爱榕 路段 租金 80元/ 平米 工业七路街铺,租金85元/平米左右 招商东路街铺,租金110元/平米左右 此段4个临街铺,租金水平为150—230元/平米 此段为米兰寓所及米兰第二季街铺,租金水平为150—180元/平米左右 四海宜家临街商铺租金150—180元/平米 公园南路街铺,租金100-250元/平米左右 此段街铺租金水平由东向西递减,区间为60—250元/平米 花果山附近街铺，租金水平130—150元/平米 蛇口新街街铺，租金水平150元/平米 海韵嘉园下街铺，150元/平米左右； 根据对周边租金峰值的调查：卖场和合理的业态规划是租金峰值的必要提条件，而银行和车站则可以最优的提供租金支撑； 蛇口中心的商铺租金水平，以公园路和招商路的交汇点为中心，租金高值均集中在方圆500米左右的距离内； 租金较高点的经营业态基本以特色餐饮、服装为主；租金水平较低的经营业态以低档餐饮、五金、水果店等为主； 第六页，共三十四页。 租金价值分析：爱榕路维也纳酒店段,200元/平米左右 爱榕路 东湾小学 金记砂锅面 皇冠蛋糕 九九精武 麦香饼 小卖铺 通讯 维也纳酒店 酒店入口 车站 车行方向 人行方向 工业七路 车站（湾厦站）：22路，70路，K105路，226路，231路； 周边人流分析：1.学校师生；2.放学接小孩的家长；3.等车的人路人；4.本地过往人群；5.酒店客户 ； 原因分析： 1、车站使得本地点成为区域客户最高值； 2、酒店也为地段带来了大量人群； 3、学校带来了大量师生和接学生放学的家长； 硬件条件: 公交站点一个; 酒店一个; 学校一个; 200元/平米左右 第七页，共三十四页。 租金价值分析：米兰公寓与米兰第二季段,170元/平米左右 招 商 路 花果山路 人人乐 银 行 海王 百里臣 餐 饮 蛇口汽 车站 药店 中国 银行 3个：特色餐饮 空置 147 米兰坊 阳光168 连锁酒店 哎呀呀 米兰公寓 米兰第二季 车站：蛇口汽车站； 周边人流分析：1.购物需要；2.等车的人路人；3.本地过往人群；4.酒店客户 ； 原因分析： 1、车站为本地点带来了人流； 2、酒店也为地段带来了大量人群； 3、银行、卖场带来了人群； 4、经营形式以特色餐饮为主，拉升了档次； 硬件条件: 汽车站一个; 酒店一个; 银行二个; 超市一个; 新小区二个； 面积区间：127—180平米； 面积区间：50平米左右； 第八页，共三十四页。 租金价值分析：公园南路与蛇口新街交汇段,150--250元/平米 公园南路 蛇口新街 正宗川菜 中国电信 霸王菜系 KFC 面点王 小卖铺 布艺 美发 空置:2 茶庄 深发展 电信 西餐 服装 服装 药行 饰品 服装 特步专卖 南水 服装 五金 餐饮 人人乐 美发 电脑 药店 200—