龙泊圣地项目调研报告.pdfVIP

新郑市“龙泊圣地” 房产项目分析 关于“龙泊圣地”房产项目分析 1.项目概况 开发商：河南新地产置业有限公司 项目地址：新郑市老 107 国道与龙湖镇商业路交汇处向东 1000 米 占地面积：60 000 平方米 （346 户） 建筑面积：100 000 平方米 建筑类型：多层，小高层，别墅 容积率：0.56 绿化率：45% 规划布局：从民居的街巷元素中找到灵感，把建筑设计、道 路规划与园林景观的设计完美融合于一体。优美曲线的弧形 道路、高低错落的中式建筑、移步换景的绿色世界，形成了 街巷的空间变化和丰富层次 。 2.区位分析 “龙泊圣地”位于龙湖镇隶属新郑市，位于新郑 市北部，东邻孟庄镇，西接新密市界，南依郭店镇，北靠 郑州市郊区，距郑州市区 11 公里，距郑州新郑国际机场 18 公里。地处伏牛山余脉，地势西南高，东北低，平均海拔 高 230 米，西部属浅山丘陵岗地，有泰山和梅山，十七里 河和十八里河自西南流向东北，沿河建有古城、后胡、山 后杜和林锦店水库等。全境为小丘陵岗地，属北温带季风 性湿润气候区。 交通便利，107国道、102省道（郑新快速路）纵贯南北， 郑州西南绕城高速公路、郑尧高速公路穿境而过，与京广 铁路、京珠高速公路、新郑机场相毗邻。 3.区位经济状况以及人员流动分析 至2008年底已有156家客商落地龙湖，合同投资额达 106亿元。其中已建成投产 102家，初步形成了以河南鸽瑞、 卫华钢构、华通钢管、富源钢管为代表的装备制造，以升 达大学、中原工学院、河南工程学院等 8 所院校为主的文 化教育，以郑州宏业纺织有限公司、郑州第一纺织有限公 司等为代表的纺织服装，以信息产业部二十七所、河南航 天压力原件有限公司为代表的高科技研发，以龙泊圣地、 21 世纪国际城、龙湖渡假村、正商红河谷、林溪湾、富田 兴龙湾等为代表的休闲渡假，以商业街为中心的商业服务 等六大产业。 配置信息 公交： 556 路,551 路,552 路,553 路 教育 ：中原工学院,郑州升达经贸管理学院,龙湖一中,郑 州中澳学校,河南检察职业学院南门,升达大学-品牌管理 研究所,郑州昇达经贸管理学院,小哈佛艺术幼儿园,中原 工学院(西门),郑州升达大学西门 医院 ：新郑博爱医院,中原工学院校医院,视爽爱眼机构 龙湖店,龙湖柏树刘村卫生室,龙湖魏庄村卫生所,小乔村 卫生所,刘西治诊所,老虎寨诊所,赵强诊所,建伟诊所 银行 ：中国邮政储蓄银行龙湖镇支行,中国农业银行新郑 支行龙湖分理处,河南新郑农村商业银行升达分理处,河 南新郑农村商业银行商场储蓄所,河南新郑农村商业银行 龙湖支行,中国农业银行ATM,中国邮政储蓄银行ATM(龙湖 镇支行),中国工商银行ATM,新郑农村商业银行ATM(商场 分理处),新郑农村商业银行ATM(升达分理处) 其他 ：美联时代广场,佳购购物广场 4.项目定价分析 依托南水北调中线干渠生态绿廊及郑新快速通道和郑尧高 速，拓展纺织服装基地发展空间，大力发展教育、纺织和 物流产业，到 2015 年，建成区面积达到 30 平方公里，城 区人口达到25万人。镇区远景建设可与孟庄镇结合为一体， 向北与郑州市相连，向东与国际机场形成更为强劲的统一 体， 区域房产发展概况： 1. 自2005年房地产整体市场变热，新地产置业进入龙湖。 龙湖大学城渐成规模、主城区土地资源不足、房企土地 储备加剧，龙湖市场开始进入郑州市民视野。 2. 区域房地产市场2006年价格上升幅度接近10%，后续开 发量继续加大。 3. 目前区域内产品供应受整体区域定位及项目定位影响， 产品两极化发展较为明显：一方面是别墅类产品的过度 同质化竞争，大盘云集；另一方面，高层住宅产品逐渐 占据供应主流。多层普通住宅较为稀缺。 4. 区域内楼盘客户构成，90%为郑州南三环附近个体商户 及市区、省内高端投资客户，10%为新郑市区居民及本 地居民构成，伴随着区域内产品的日渐丰富，郑州青年 刚需族逐步的成为了区域内新生的购房力量。 5. 郑州市区三环以内的限购政策和二七区大拆大建的造城 规划实施，一定程度促进了近年龙湖板块的开发热度和