如何低价拿到法拍土地.pdfVIP

最全司法拍卖土地流程、税费处理及避坑要点 随着近期在银行贷款，信托融资，公司债等一个个融资渠道收紧之后，房企 的融资现状不容乐观。据恒大研究院数据显示，截止 2018 年底，各大房企负债 余额总计 20.3 万亿，预计将在 2019 年-2021 年集中到期，其中 2019 年年底到 期规模预计将达到 6.8 万亿之巨。 今年已有 200 多家房企宣告破产，其中不乏一些大中型的房地产企业。这是 人民法院公告网公告的局部破产房企一览表： 随着公司破产的集中爆发，这是一个行业的危机，也是少数幸存者的机会， 一些大型房地产公司的 “买买买”模式即将开启。之前有很多公司的人已经接触过 司法拍卖的土地，而且处理起来大多是过程相当地痛苦。本位意在结合作者经验，分 享一些法拍的知识要点，防坑经验。 法拍之前，先讲一下公司破产。 公司破产是公司不能支付到期债务，从而进行债权债务清算的一种法律制度。 破产的原因在于债务大于公司的支付能力，因此破产的公司肯定是资不抵债的。 破产程序的启动，由两种方式：一是由债权人发起，并且向法院提供债务人 不能到期清偿的证据。二是由债务人 （即破产公司）发起，必须同时提供财产证明、 债务清单、债权清单、相关财务报告、职工安置方案等。就上述情况来看， 债权 人申请公司破产的流程相对来说要简单一些。 申请破产一定会导致公司破产清算从而走向资产拍卖吗？答案是否定的。在 申请破产以后，债权人和债务人可以申请破产重整，即债务和解。根据《企业破 产法》第七条、第七十条的规定，重整申请的主体可以分为以下三类：（1）破产 程序尚未启动的，申请主体为债务人自身或者债权人；（2）破产程序已经启动后 （由债权人申请破产清算后）申请重整的，申请主体为债务人自身或者出资额占 债务人注册资本十分之一以上的出资人；（3）破产和解程序只能由债务人一方直 接启动或在被人民法院受理破产清算案件后至宣告破产期间内启动。破产重整的 目的在于暂时冻结债务，阻断利息，让破产企业尽快恢复运营从而最大限度挽回 债权人利益。 需要强调的是，破产重整不是企业破产的前置条件，可以不经过破产重组程 序直接进入破产清算。 法拍信息来源 早起的法拍比较分散，主要是各个地方各自在当地的网站或者线下媒体公开， 2012 年京东开始做司法拍卖平台，一开始信息较少，后来随着接受程度的提高， 信息 开始丰富起来。附上几个常用的信息来源网站： 人民法院诉讼资产网 阿里司法拍卖 / 京东司法拍卖 法拍的流程 申请破产—资料提交—法院受理—法院审核资料—债权债务梳理—网上公 示—债权债务人申报债权及债务—债权债务再次梳理—资产价格评估—拟定资 产处置方案—债权人同意—法拍 法拍的优势 相对于股权转让，法拍资产在拍卖前已经完成了债权债务的申报，并且在法 律上完成了原公司债权债务及其他潜在法律风险的阻断，因此竞拍到手的是一个 干净的土地。 价格低廉是法拍的最大优势。为了能够快速吸引买家成交，完成交易，回收 资金用于债务清算。法拍的资产价格往往比较便宜，一般为市场评估价格的 7-8 成，如果首次拍卖没人成交，第二次挂网拍卖还会在第一次价格的基础上打 7-8 折。 法拍的劣势 一、税费缴纳问题。不同于国有资产公开挂网的资产处置形式，法拍的资产 需要买家缴纳各项税费包括增值税、土地增值税、契税等。 土增税，按照土地取得原始票据成本，根据最终的成交价格，一次性计算土 地增值税。这里需要说明得是，通过这次缴税，实际上你获得了一个全票价格的土 地，等于说是把销售环节缴纳的土增税提前缴纳了大部分。 二、虽然法院在法律关系上将一些风险进行了阻断，但是实际中一些现场维 权、阻工的风险仍然存在。 三、土地瑕疵的风险，法院只是在民事法律纠纷方面进行了法律上的阻断， 对于土地本身的规划的合规性、闲置风险、政策风险等没有瑕疵担保责任。因此这 部分风险需要自己去核实和规避。 怎样控地 法拍理同其他拍卖，是委托专门的拍卖公司进行。应当遵循公开公正公平的 原则，不得设置具有排他性、限制性的购买条件。理儿是这样，但是还是可以有一 些实际的操作窍门。 1、债权人身上下功夫，可以跟债权人私下协商，让债权人提出诉求只接受 限定的某一家企业支付债务。 2、其他一些操作办法，具体还有四五种，与国有资产挂牌控地套路相近。 具体详见我的上一篇文章