成都中铁锦华置业金仙桥项目整合营销策略提案尺度.pptVIP

· 客户公关活动体验一 快乐周末行 ——客户联谊远足 活动目的：增近群体之间的沟通、了解 活动时间：2007年7月某周末 活动地点：近郊或者更远 活动内容： 创造机会，让项目客户一起旅行生活两天左右，寻找群体生活感觉，增进沟通和了解，融合邻里关系 第一百一十二页，共一百三十八页。 客户公关活动体验二 爱心传递 ——客户公益活动 活动目的：加强对客户群体的社区责任感，感受社区凝聚力 活动时间：2007年9月 活动地点：某山区 活动内容： 提升公益形象，让项目客户捐助多余物资，体现群体社会责任，增进沟通和了解，融合邻里关系 第一百一十三页，共一百三十八页。 其他营销手段 第一百一十四页，共一百三十八页。 项目传播亮点－项目推介会 项目前景描述－区域与社区、工作与生活 产品剖析－户型解析、景观特点介绍 社区文化描述－城市精英群体 城市责任 针对每一批次推出量所蓄积的客户，逐步深入，进行一些变化 第一百一十五页，共一百三十八页。 项目传播亮点－客户VIP直邮 以DM信函形式，通报项目进度，及项目资源整合优势 每月邮寄一次 定向传播建设，客户满意度较高 第一百一十六页，共一百三十八页。 项目传播亮点－客户俱乐部 针对客户不同兴趣爱好，组建各种俱乐部或联谊团体 感受城市生活高效的背后，丰富多彩的生活方式 增加对客户把握力，利于沟通 第一百一十七页，共一百三十八页。 销售控制策略 第一百一十八页，共一百三十八页。 以项目推广线下营销推广为主，通过尺度渠道传播和客户资源整合，为项目获得初期客户资源 启动推广，完成一批次40～50％房源销售 2月 5月 8月 10月 08年5月 形象传播期 大量蓄客 形象提升期 二期销售 价值传播期 商业销售 项目传播期 一期销售 全面推广，完成二批次40～50％房源销售，提价2～3％ 持续推广，完成尾房及商业部分销售 持续推广，完成商业和农贸市场销售 60－75天销售周期 70－90天销售周期 100－180天销售周期 100－180天销售周期 第一百一十九页，共一百三十八页。 根据项目产品规划状况，初拟整体销售周期在12－18个月 住宅产品整体销售周期6－8个月 商业用房（含农贸市场）销售周期10－12个月 第一百二十页，共一百三十八页。 价格制定策略 第一百二十一页，共一百三十八页。 住宅部分 以2006年1－9月市中心整体成交均价5400元/㎡为基准； 以市中心近期开盘项目中地锦尚开盘均价5600元/ ㎡、鼓楼世家开盘均价5400元/㎡为参照 以目前成都市在售精品楼盘（区域代表）鹭岛国际社区、优品道为比较 结合区域、环境特点，核定项目定价基准值为：5400元/㎡ 受整体市场增长趋势（不可抗拒政策影响除外）， 2～3％ 受项目整合营销提升，整合尺度优势， 2～3％ 受项目产品中小户型规划（舒适度受影响），及后期施工 ，±2～3％ 因此，项目价格修正值将2～11％之间波动，整体实现均价可在5508～5994元/㎡之间波动，以实现精品住宅定位下的经济目标。 第一百二十二页，共一百三十八页。 商业用房部分 以2006年1－9月市中心整体成交均价7835元/㎡为基准； 以新城市广场一楼销售均价18000元/ ㎡为参照 以周边旧有商铺60－80元/㎡/月租金，15年回报期推算 结合区域、环境特点，核定项目定价基准值为：16000元/㎡ 受整体市场增长趋势（不可抗拒政策影响除外）， 3～5％ 受项目整合营销提升，整合尺度优势， 3～5％ 受社区服务性商业定位及较小体量规划，及后期施工 ，±2～3％ 因此，项目价格修正值将4～13％之间波动，整体实现均价可在16640～18080元/㎡之间波动。 第一百二十三页，共一百三十八页。 农贸市场部分 根据市场较有影响的农贸市场租金、售价 根据周边农贸市场分割面积、使用率 根据了解产品后的业态分布及面积划分 1、2层整体均价争取在12000－15000元/㎡实现 3、4层整体均价争取在5000－6000元/㎡左右实现 第一百二十四页，共一百三十八页。 前期蓄客策略 第一百二十五页，共一百三十八页。 参考项目转化率 万科加州湾 来访——A级客户转化率：20％ A级客户排号率： 60％ 排号客户成交率： 60％ 中地锦尚 来访——A级客户转化率：20% A级客户成交率： 50% 鼓楼世家 开盘排号客户成交率为50% 第一百二十六页，共一百三十八页。 销售目标 一批次销售40％520套 按50%的排号转化率计算，520位成交客户需1040位排号客户。按60%的排号转化率计算，520位成交客户需8