门窗成本控制.pdfVIP

这些千亿房企控门窗成本真有一套，轻松省几千万！ 都说“门窗是建筑的眼睛”，是唯一兼负室外、室内双重装饰作用的建筑构件。在房地产开发项目中，门窗作为一个不可或缺的组成 部 分，不但体现了建筑的品质，其对于成本的影响也是巨大的。 门窗成本在三大成本属性中，属于敏感性成本，客户关注度高，且门窗成本在整体建安成本中占比高。因而如何在客户需求和成本 之 间找到平衡点，是每个成本人需要掌握的必修课。 1 根据这三个参数，确定目标成本 确定目标成本，设定相应限额是成本管控的第一步。 一、控门窗成本，先要搞清楚体形系数、窗墙比、窗地比 在门窗成本方面，体形系数、窗墙比、窗地比这三个参数对成本影响尤其重要。像中海这样以控成本见长的标杆房企，对各产品线 的 的体形系数、窗墙比和窗地比有着相当严格的限制。 体形系数方面，建筑体形越规则，体形系数越小，成本越经济。例如，当体型系数由0.38变为0.35 ，在结构不超限的情况下，每 平 方成本至少减少100元，其中结构成本每平方至少减少30元。 在窗墙比和窗地比方面，同样面积的门窗造价远高于建筑外墙的造价。比如窗地比每增大0.01 ，门窗成本增加约5% ，每平方建面 成 本增加7元。在开发中，中海地产在控制成本时，就曾要求将窗积比控制在0.30之内，以0.25-0.28为宜，降低外墙保温投入， 减 少飘窗、转角窗的面积。 二、标准化＋灵活调整，才能避免窗地比的数据离散 一份来自某TOP 10房企的报告显示：由于部分项目户型组合、赠送面积、产品线等原因，许多住宅的标准层窗地比找不到统一执 行标准，从0.16到0.32各种数值都有，数据离散程度达到2.0。这也说明了，成本管控存在巨大的优化空间。 1、根据产品定位，建立设计参数的标准化 对于上面的问题，房企一般会根据产品定位来确定设计参数。标杆房企通行解决方案是对标同地区同类型产品，建立门窗成本的标 准 化。比如中海研究了成渝地区不同位置窗地比住宅的平均值后，设定的设计参数： 图：中海地产成渝地区标准层窗积比控制值 来源：中海地产 华润在确定窗地比数据时，也用了同样的方法。从下图可以清晰看到，根据不同购买人群，窗地比也有从豪宅到普通住宅依次下降 的 规律。而中海对低档住宅、中档住宅、高档住宅（中高档别墅）、超高档别墅外门窗的成本限额指标分别为每平80、140、200、 350元。 图：华润窗地比控制 来源：华润置地、明源地产研究院 2、区域分得越细，控成本效果越好 中国地域辽阔，东西南北气候差异明显，标准化不能一刀切。要根据不同区域灵活调整，区域分得越细，控成本效果越好。 华润除了对不同产品定位有不同参数配置，还分别针对华南、华北、华东与中西部，拿出了3套不同的方案。万科在进行设计成本 对 标控制时，同样将窗地比指标划分为上海、北京、深圳等几个区域。如上海窗地比最高值为0.21 ，深圳最高值为0.22 ，北京最 高 值为0.19。 金地则分得更细，将全国区域划分为华南、华东、东南、华中、华北、西北、东北等7个片区。其中华南、华东和东南区域在窗地 比 上的数值普遍要比中北部地区大，最重要的原因就在于，我国南方城市冬暖夏热，对住宅通风透气的要求要高许多，因此在相同 房 间面积下，窗户做得大一些，通风散热的效果就会更好。 来源：金地集团、明源地产研究院 除了成本，根据不同地域限定不同的设计参数，另一个考量是各地因气候不同，相应的建筑节能标准的要求也不同。比如不同地域 的 K值（传热系数）不同，标准化方案就得留出灵活调整的空间。 3、朝向因素不能忽略，需灵活调整 不同空间因素的不同考量，不仅限于宏观的地域空间。不能忽略的是，在同样的地域，不同朝向所带来能耗的改变，也能影响成 本。 尽可能减少东、西、北三侧的窗墙比，可以有效地降低采暖或遮阳成本。 图：该图可说明，在窗墙比一定的条件下，朝西的窗户在夏天会带来能耗的加剧，而朝北的窗户在冬天会带来能耗的上升。来源：《窗户对建筑能耗的影响研究》 在北方，朝北的窗墙比