房地产评估价值6大理论基本原则.docxVIP

房地产评估价值 6 大理论基本原则 房地产评估价值基本原则是对房地产评估价值业务在操作上的基本要 求，它包括估价人员的行为惯例以及政府或有关法规对估价活动的总 体要求。基于我国的现状，目前在房地产估价活动中，应坚持如下六 项基本原则。 一、房地产评估价值最有效使用原则 所谓最有效使用原则，是指评估房地产评估价值时，应按房地产在最 有效使用情况下所应具有的最佳效用或所能产生的最高收益，来判定 其市场价格或所要求的其他房地产评估价格。 在评估过程中所以要坚持最有效使用原则，主要原因有如下四个： 1 、同一房地产评估价值用途不同，其价格也不相同。 2、即使房地产房地产价值评估的既定用途合理，但由于种种原因 f 其 效用或收益也可能没有充分发挥出来。这样，如果按现有的使用情况 进行房地产评估价值，将导致低估其价格。如某宾馆甲，因经营管理 不善，年纯收益为 500 万元，而邻近的且规模与档次相同的另一宾馆 乙，其年纯收益则高达 700 万元。若宾馆的资本化率为 10％，则直接 按照两个宾馆的实际纯收益估算其价格，分别为 5000 万元和 7000 万 元。因此，直接根据现有的使用情况来评估宾馆甲，将低估其价格约 为 2000 万元，这样的评估显然是不合理的，是难以令人信服和接受的。 3、当房地产评估价值的现状限制其最有效使用时，将造成房地产的价 格降低。为了确定其减价额，也要判定其最有效使用情况并与之进行 比较。这包括如下两种主要情形。 (1)第一种情形，是土地与建筑物不均衡，造成土地或建筑物价格降 低…… (2)第二种情形，是房地产与周围环境不协调，造成减价。 4、因社会发展或城市建设的需要，房地产评估价值将会改变目前的用 途。 例 l－3：某城市市郊有一块农田， 若按农田价格出售则为 100 元／ m‘ ， 但根据该城市发展规划，该农田 5 年后的法定用途将变为住宅用地， 其价格将达到 1000 元／ m‘。在这种情况下，该土地目前的市场价格就 不能按农田评估为 100 元／ m‘，在评估时应考虑 5 年后该土地将按宅 地使用这一未来情况。若目前该农田的年租金纯收入为12 元／ m‘，当 贴现率为 10％时，其评估价格应为： 12X〔(l＋10％) ‘一 13 ／(l＋10％) ’X10％－1000 ／(l＊10％) ‘＝666 (元／ m’) 从以上所列举的主要情况中可以看出，进行房地产评估价值时，必须 判定其使用情况是否为最有效状态及其限制有效利用的程度。衡量房 地产的使用现状是否为最有效利用主要是根据制约房地产价格的均衡 法则、 收益递增递减法则、 适合法则以及变动法则等进行衡量。 对此， 参照前面所列举的事例便可说明。因此，最有效使用原则是以有关的 价格法则为基础的，尽管它也具有一定的客观性，仍属于建立在价格 法则基础之上的评估要求，属房地产评估价值估价原则。 另外，在此必须强调指出，房地产评估价值的最有效使用并不是随心 所欲的， 必须符合相应的法律规定， 即在规划规定范围内的最优选择。 在房地产评估价值估价实务上，坚持最有效使用原则，要注意下述五 种情况： 1、认为维持现状持续使用(或经营)仍然妥当时，按维持现状持续使 用(或经营)进行评估。 2 、认为改变用途更为妥当时，应按转换用途后的情况进行评估。 3、认为装修改造但不转换用途更为妥当时，应按装修改造后的情况进 行评估。 4、认为装修改造并转换用途更为妥当时，应按装修改造并转换用途的 情形进行评估 5 、认为拆除建筑物更为合理时，应按拆除的情形进行评估。 上述五种情况实际上是按照最有效使用原则确定评估作业的前提条件。 二、房地产评估价值相类比较原则 在房地产评估价值估价上，无论以何种估价方法为主，在最终估价额 的决定上，一般都要有相近或类似的市场交易实例、收益实例及开发 实例作为比较参考。这是评估过程中不可缺少的依据，此即相关比较 原则，也可称之为公开市场原则。 相关比较原则是以房地产评估价值之间存在着某种程度的替代性为基 础的，如果替代性较强，则该实例作为评估依据的参考价值就较大。 因此， 房地产价格在客观上所遵循的替代法则是相关比较原则的基础， 而相关比较原则则是替代法则在估价作业上被普遍遵循的保证。 在房地产评估价值估价上，坚持相关比较原则不仅可提高评估结果的 准确性，而且因为它给出了现实依据，是提高评估结果的说服力、可 信度和权威性的有效方式。因此，相关比较原则是被普遍遵守的估价 原则。在房地产估价业务比较发达的国家及地区，在城市土地估价上 普遍实行了标准宗地制度，评估对象与可比实例都与标准宗地进行比 较，从而有效地控制了在比较过程中因主观因素所导致的差异，进一 步提高了评估的客观性，同时也使评估结果的公正性在一定程度上有 所保证。 三、房地产评估价值预测