合肥市住宅商品房市场发展状况.pptVIP

■租售策略 快速回笼资金的售后返租形式需慎重； 售后返租的形式虽然能迅速回收资金，但是操作实施困难，国家已明令禁止，分割式产权纠纷对于追求长远发展的品牌性企业不利，而且对商管公司要求很高，一旦承诺利益无法兑现，风险将仍然会转嫁到开发商身上； 合理的租售结合形式同样能保证资金的有效运转，给客户以信心； 如果租售比例控制得当，策略运用得体，实际上仍然可以保障资金的有效运转，如本项目就可以对客户承诺只销售30%的商业，70%的铺面自营，这样一方面，客户直接就感到开发商的魄力和自信，从而信任开发商的统筹经营，而且也相信物业的价值有保证，对于招商和销售来讲无疑是一剂最好的催化剂；另一方面，只销售30%的物业能达到物以稀为贵的效应，有利于获得高额利润，而剩余非出售部分的35%可以以较优惠的出租给有品牌影响主力商户，这部分处于保本状态，另外的35%则可以出租给有经济实力和销售实力的商户，以获取较高租金回报。 只租不售的形式开发的近期利益得不到保障，对资金链要求很高，对本项目而言基本不可取。 第九十五页，共一百四十七页。 2种租售策略对比及经济估算： 租售结合策略 只售不租策略 特色品牌店及社区配套店约10000平米出售，均为沿街商铺，约占项目总量的30% 特大型餐饮主力店和超市按优惠价格出租，约占项目总量的35% 其他休闲娱乐等次主力店按较高价格出租，约占项目总量的35% 出售的沿街商铺约12000平米以较高价格出售，约占项目总量的35% 出售的非沿街商铺约23000平米以一般价格出售，约占项目总量的65% 按12000元/平米均价计算，总计销售额1.2亿 按40元/平米/月的出租价格计算，初始年度总收益600万 按70元/平米/月的出租价格计算，初始年度总收益1050万 按10000元/平米均价计算，总计销售额1.2亿 按6000元/平米均价且销售率达到80%计算，总计销售额1.1亿 租金价格按保底10%的速度递增计算，10年总收益4.5亿 10年总收益2.3亿 注：以上数据仅为标准计算范例，仅供参考 第九十六页，共一百四十七页。 4、管理 四赢三统一 四赢： 1.开发商通过租售结合实现自身效益的最大化； 2.业主通过所投资的商业物业的增值和租金回报取得投资收益； 3.商家通过入场经营取得经营利润； 4.消费者在消费中得到体验和一定的满足。 三统一： 1、统一招商； 2、统一销售； 3、统一管理。 第九十七页，共一百四十七页。 四赢三统一的管理模式将真正有利于各利益主体： 1、有利于统一的业态规划和项目定位，在商业地产发展日趋成熟的今天，业态规划的重要性也正逐渐凸现，合理的业态规划将是招商工作和后继经营成功的一个基本保证； 2、有利于合理的掌控租金和售价之间的均衡，因为商业地产一个重要的特点是，租金和售价之间存在着一定的比例关系，并且二者之间的相互影响关系十分明显。市场上常见的8％的投资回报承诺即反映了这一事实。商铺投资者多为职业投资客，对回报率这一概念尤为关注，由专业公司统一操作根据租售的实际情况合理的确定租金和销售价格，采取以租金支撑售价或是以售价带动租金等灵活多样的形式，使得租售之间相互促进，将能够顺利的推进各项目标的实现； 3、有利于协调各利益主体之间的关系；商业地产所涉的利益主体众多，因而就难免有众多的关系需要协调，理论上看来四个利益主体最少有六对矛盾（业主与发展商，商家与发展商，消费者与发展商，业主与商家，业主与消费者，消费者与商家）需要协调。每一个矛盾都将为项目的成功留下隐患，三统一的操作则可以有效的避免各种矛盾的发生； 4、有利于保证项目的持久繁荣，三统一操作模式下的管理涵盖了商业管理和物业管理两方面的内容，其最明显的特点就是针对性较强，有这一特点作为基础，将能够极大的保证项目的持久繁荣； 5、三统一操作模式下的商业管理，以服务为主导，在业态统一规划的基础上，通过与商家签定管理公约，服务协议等模式，针对商家的经营活动进行宏观上的管理和微观上的服务相结合。即能达到管理的目的，也能够有效的满足商家的需求，同时也兼顾了各方面的利益，使得四赢格局能够真正得以实现。 第九十八页，共一百四十七页。 标杆案例解析深圳万科城风情步行街LIVING MALL 万科城风情步行街 Living Mall是49万平米深圳万科城的社区配套，也是一个辐射北深圳的集购物、饮食、娱乐、休闲、LOFT空间为一体的复合型商业中心，3万平米的商业总量是万科迄今为止所打造的最大规模商业。商业街于2005年11月20开街时，租售率已经达到了100%，取得了空前的成功。 万科城风情商业街街区实景 第九十九页，共一百四十七页。 实际上，万科在打造万科城风情商业街之前的情况和绿城很类似，之前也并没有打造大型综合性商业的经验，从金色家园商业街，到四季花城