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2022年租赁行业深度研究 1. 海外租赁体系：税收与融资优惠加速供给 1.1. 市场格局：高机构渗透率与稳定的租金回报率 发达国家的住房租赁市场起步早。美国在 20 世纪初期就出现了长租公寓的雏型，日本和 德国都在二战后迎来了市场契机。经过半个多世纪的发展，到 2000 年左右，海外住房租 赁市场相继形成了相对成熟的体系，机构渗透率较高。具体来看： 1）市场空间方面，美国、日本、德国由于其人口体量大、住房自有自住率低，租赁人口 占比皆超过 30%，住房租赁市场空间广阔。而新加坡由于其小国属性和政府“全面责任型” 的住房政策，住房租赁市场空间狭小。 2）市场收益方面，海外市场整体相对稳定，重点城市租金回报率多在 3-5%区间。同时， 租赁住房空置率低于 10%，处于相对低位。 3）运营模式方面，海外市场常见以日本为代表的轻资产模式和以美国、德国为代表的重 资产模式。前者运营方并不持有租赁住房产权，而是通过与产权人及承租人分别签订租赁 协议的方式入场，后者运营方则持有产权。 4）政府参与度方面，由于住房租赁市场深嵌于各国的经济体制与社会制度之中，因此不 同海外市场中政府的参与程度差异较大。美国自由市场的经济模式和“市场优先”的住房 租赁政策，决定了其较少的政府干预，因此美国住房租赁的市场化程度最高，然而波动性 也最强。日本政府在保证其住房租赁市场化发展的同时，积极引导和解决发展过程中阶段 性的问题，因此其市场相对平稳。德国和新加坡的住房租赁市场具有明显的社会福利属性， 并不以租金收入最大化为目标，因此政府参与度较高，市场化程度较低。 住房租赁机构方面：1）日本租赁市场以民营为主导，机构渗透率极高。日本租赁类住房 约占存量住房总量的 1/3，其住房租赁市场中，接近 80%的房屋由业主委托 Leopalace21、 大东建托和旭化成等专业的不动产机构进行包租代管。这些专业机构为客户提供完备的租 赁前房屋修缮及设计、招租、运营等一体化服务。 2）美国住房租赁高度市场化，企业多采取 REITs 自持运营的重资产模式。美国拥有全世 界最大的住房租赁市场，高房价决定了高租赁比。美国 3.33 亿人口中，约 1/3 选择租房生 活。美国住房租赁市场成熟，专业机构参与度超过 50%，近 10 年租金回报率稳定在 8-11.5% 区间，远高于 10 年期国债收益率。以目前美国知名公寓运营商 EQR 为代表的租赁机构多 采取通过 REITs 自持物业的重资产模式。 3）德国拥有欧洲最大的住房租赁市场，住房租赁整体呈现福利导向。德国租赁住房约占 总体存量住房的 60%，住房租赁市场在供给端由个人提供者主导，机构的参与度约为 36.7%。 世界银行研究发现，德国住房租赁市场中，无论是私人业主还是机构投资者，都不是以租 金收入最大化为目标，因此德国住房租赁市场是一种“社会型市场”，与美国的“营利型 市场”相对。 4）新加坡市场以公宅为主，私宅为辅。虽然新加坡是依托于市场经济的资本主义国家， 但其政府主导型的住房制度和“居者有其屋”的住房政策使其住房体系表现出极强的社会 属性。新加坡政府通过大规模组屋供给高度介入住房供给体系，实施“全面责任型”住房 政策，80%以上的人口都居住在政府建设的组屋里。 1.2. 发展过程：政策因时制宜，市场整体成熟 1.2.1. 日本：“供不应求-刺激供应-规范市场”三阶段 日本住房租赁市场在二战后开始发展，经历了三个阶段。每个阶段都面临着独特的挑战， 日本政府在保证长租公寓市场化的同时积极参与市场调控，在不同时期出台了相应的政策 推动市场发展。 960-1970 年代：二战时期日本大量房屋被摧毁，随着战后经济恢复，住宅市场套户比小 于 1，出现了供不应求的情况，住房租赁需求激增。为了解决住房需求，日本都市再生机 构(UR)逐渐在市场上投放一定数量的租赁住房。 1980-1990 年代：虽然这一时期日本全国的住房套户比超过 1，但是总量足够并不意味着 局部充足。以东京都市圈为例，城市化进程导致东京人口在 1960-85 的 25 年间近乎翻倍 增长。住房租赁市场供应仍然不足。为了解决这一问题，日本政府在 1986 年废止《地代 家赁统制令》，取消了地租和房租的上限规定，民营住房租赁在这一时期发展迅速，供应 数量激增，供求矛盾逐渐好转。 1990 年至今：经济泡沫破裂之后，日本开始发力规范化住房租赁市场发展。日本政府于 1991 年出台新《借地借家法》，提高租约保护制度的灵活性与完善性，于 2016 年修订《民 法》和《宅地建物取引业法》，逐步健全房屋租赁相关的法律体系，既保障租客权益，又 为市场机构提供明确的法规参照，着力于引导市场走向良性发展。 1.2.2. 美国：“混乱早期-小幅衰退-投资浪潮-行业低谷-逐渐恢复”的波动发