2022年中国住房租赁行业研究报告.docxVIP

2022年中国住房租赁行业研究报告 1.中国住房租赁发展规划及政策环境 1.1 培育供应主体，扩充住房租赁市场规模， 完善规范与监管 中国住房租赁市场在政策引导下自 2015 年开启了快速发展模式，在 “积极培育 经营住房租赁的机构、支持房地产开发 企业将其持有房源向社会出租”的政策 号召之下，住房租赁企业机构化、规模 化发展成为趋势，并在较短时间内实现 了住房租赁市场的规模扩充。截至 2018 年底，位于市场领导地位的万科泊寓、 魔方公寓、龙湖冠寓、世联红璞和城家 公寓五家不同背景的集中式住房租赁企 业在 16 个重点城市的开业项目近 550 个，并带动中国住房租赁市场呈现专业 化、规模化发展的趋势。 结合具体运营的项目分布，将近 60% 的项目分布在 四个一线城市，也反映出规模化、机构 化的长租公寓企业在选址上偏向于一线 城市或发展较快、人口净流入较多的强 二线城市 1 。至 2021 年末，除世联红璞 易主外，万科泊寓、魔方公寓、龙湖冠 寓和城家公寓依然是长租公寓市场的主 力，合计管理规模超过 40 万间，这也 意味着在过去三年即便处于行业发展的 初期，同时面临疫情的冲击，中国住房 租赁市场仍然得以快速发展、市场规模 快速扩大。 除以整栋运营为主的集中式公寓外，分散式公寓的经营企业则以筹集分散的私人房源的方式同步发展。转租的模式虽然能加快租赁产品 的供应，但在监管尚不完善的发展初期各类风险也逐渐显露出来。部分品牌因野性盲目扩张、经营不善导致资金链面临断裂的风险， 陆续暴露出的各种问题严重损害业主及承租人的利益。针对这些问题，监管措施逐步补漏、加强，政策面也不断完善。2021 年 4 月， 针对从事转租经营的住房租赁企业的监管缺失问题，住建部、发改委等 6 部门发布《关于加强轻资产住房租赁企业监管的意见》 提出规范住房租赁经营行为，要求住房租赁企业的经营活动信息纳入住房租赁管理服务平台，开展租金使用监管，禁止套取使 用住房租赁消费贷款等措施防范金融风险，建立住房租金监测制度稳定市场预期，及时矫正市场违规行为，促进住房租赁市 场健康发展。 而后，中国住房租赁市场在明确的发展 方向和不断完善的政策推进下逐渐发展 壮大?政策面从培育市场供应主体、支 持承租人享受公共服务、落实公积金支 付房租政策、允许商改租、给予税收优 惠和提供金融支持、以及增加租赁住房 用地等多方位进行部署，以加快建设和 发展住房租赁市场。从中央层面的政策 支持到各地落实于具体措施及规划中， 中国住房租赁市场的宏图正慢慢铺开， 其间反映出来的不同区域城市间的需求 差异也预示着不同城市间住房租赁市场 的不同发展方向，从试点城市的选择上 也大体反映了租赁住房需求增长与人口 流入的密切关联。 与此同时，市场面也给予积极反应，不 同类型的市场供应主体积极布局和拓展 令住房租赁市场在政策暖风之下得以不 断发展，而快速发展过程中的试错与暴 露出的问题又进一步催生了行业的规范 与监管的完善……在引发市场反思的同 时，市场调整也悄然发生，精细化运营、 产品多样化、轻资产输出、融资渠道拓宽、 智能与绿色租赁等等都体现出现阶段中 国租赁市场不同层面的特点与趋势。 1.2 存量盘活与增量建设并行，拓宽房源筹集渠道 盘活存量用房是租赁住房房源筹集的主要 途径之一。在 2017 年 7 月份，九部门联合 发文鼓励国企将国有闲置和低效利用的厂 房、商业办公用房等改建为租赁住房。 中国许多的大中城市都拥有较长的发展历 史，在城市中尤其在核心区域土地开发强 度和建筑密度都较大，一定程度限制了这 些具备较高价值的成熟区域的发展升级。 另一方面，随着各地产业升级迭代和城市 发展的推进，城市中空置的老旧厂房、商 业楼宇等物业成为土地低效利用的典型， 综合面貌较差、潜藏安全隐患的城中村也 成为城市发展的隐忧。通过更新改造来盘 活存量用房，不仅能快速实现租赁住房的 供应，也大大提升存量物业的利用率。因 此在各地的实践中，包括拥有大量存量资 产的国有企业、房地产开发企业、酒店运 营商、长租公寓创业品牌等不同背景的住房租赁企业都纷纷通过收储此类闲置物业， 进行更新改造后作为集中式公寓出租。 2022 年 5 月，长沙发布《关于推进长沙市 租赁住房多主体供给多渠道保障盘活存量 房的试点实施方案》鼓励个人住房盘活供 作租赁住房，创新性地由政府主导激励个 人将存量闲置房源纳入长沙市住房租赁监 管服务平台用作租赁住房以扩大市场供应， 而平台的监管也必然有益于规范市场行为。 与此同时，新增土地供应亦是建设租赁住 房的重要方式。2017 年 6 月，上海在全国 范围内首次推出“只租不售”宅地，两宗 宅地用途为租赁住房，要求竞得人须 100% 自持，这意味着近 2,000 套的供应最终将 落入租赁市场，进而加快推动住房