盛世行顾问和平小区齐泰农贸市场改造项目定位及物业发展思路报告(.pptVIP

总结性分析 从区域发展来看，由于距离主城较近，同时配套设施完善，对于中青年购房人群的吸引力较强。同时，区域商业配套设施的优势将会明显体现，对于中青年居家人群的吸引力极强。 从区域房地产市场状况来看，和平小区由于自身地理位置和配套设施的优势，区域内产品供应也以紧凑型居家产品为主，尽管各项目存在较强的二手房同质竞争，但由于受众目标客户总量巨大，未来并不会影响的销售业绩。这表明紧凑型居家产品的发展方向是符合区域特性和区域发展的。 从各种户型的销售状况来看，整体而言，面积较小的户型消化状况相对销售较好，其中区域内一房和60-70㎡两房的整体销售状况最好，而大面积三房和四房的整体销售状况较差。我司认为，对于本项目开发而言，有效控制产品总价至关重要。 同时多数项目由于自身规模、产品品质的限制，价格水平还相对较低，多数中小项目价格水平保持在4000-5000元/㎡。如何在现有市场环境、本项目自身资源相对受限的情况下提高产品售价成为制约本项目发展的主要问题。 * 第二十三页，共七十一页。 综上所述，我司认为： 本项目的初步发展方向为中青年紧凑型居家产品，严格控制产品总价的同时，更要提高项目的综合品质感，提升项目的舒适度。 考虑到项目差异化的竞争和目标客户心理需要，通过产品的创新来打造项目差异化的个性空间。 通过合理的规划设计和配置标准，降低成本，提升利润率。 发展方向： 大的区域市场环境和项目地块条件决定了项目发展方向为中青年紧凑型居家产品; 目标客户比较追求生活品质和环境，而本项目周边较为杂乱的环境会使本项目在竞争中处于非常不利的地位，如何在内部居住环境、产品户型创新上加以弥补至关重要； 目标客户整体较为年轻，首付承受能力较弱但收入水平相对较高，他们关注品质的同时还注重性价比，因此本项目在不影响其基本使用功能和舒适度的前提下应尽量控制户型面积，使本项目在总价上具备一定的优势。 总结性分析 * 第二十四页，共七十一页。 项目核心价值提炼 项目核心价值 价值体现 项目优势支撑 青年精英佳园 成熟配套 便捷的城市生活 成熟社区 张店一中 和平小学 和平农贸市场 旧区改造 便捷交通 博物馆旁 生活配套 成熟老社区 租客众多 商贸需求 项目整体定位 城市中心 口腔医院 盛世中国 * 第二十五页，共七十一页。 博物馆旁·成熟生活·专属青年社区 博物馆旁——城市中心，博物馆旁，文化气息浓厚，体验城市和谐生活； 成熟生活——享受和平社区以及周边学校、政务、娱乐等配套，一次购买，终生享受； 专属青年社区——针对青年人个性化、潮流化、时尚化的社会特性，打造属于目标客群的专属化产品。 项目整体定位 * 第二十六页，共七十一页。 升级型社区商业：齐泰农贸市场升级改造后新的社区商业中心，改变原有脏乱形象，重新树立社区商业的标杆； 城市中心领寓：和平社区改造工程提高社区规划前景和升值潜力，地处城市中心共享城市成熟配套。 升级型小面积社区商业+城市中心领寓 项目产品定位 产品定位一 * 第二十七页，共七十一页。 项目产品定位 产品发展建议 16.75米 17米 54.43米 16.75米 社区底商为开间4米，进深8米的小户型商铺，东西转角商铺面积适当增大； 公寓与底商上下柱距相同结构，一进门为卫生间，增加阳台并设计为厨房； 该方案设计可使户型分割组合自由、容积率大，但是住宅产品无私密性，且户型单一，选择性小。 4米 底商示意 公寓示意 4米 阳台加厨房 卫生间 * 第二十八页，共七十一页。 升级型社区商业：齐泰农贸市场升级改造后新的社区商业中心，改变原有脏乱形象，重新树立社区商业的标杆； 紧凑型居家物业：本项目主力目标客户群为正处于事业上升期的中青年群体，他们选择的不单是一个短暂居住的过渡空间，他们寻求的是一个相对低总价，但具有较高品质，从使用功能而言能够满足其较长一段时间内居住需求的场所。 升级型小面积社区商业+紧凑型居家物业 项目产品定位 产品定位二 * 第二十九页，共七十一页。 项目产品定位 产品发展建议 16.75米 54.43米 14米 社区底商为开间4-6米，进深8米的中小户型商铺，东西转角商铺面积适当增大； 住宅产品整体进深减少至14米，利用剩余2.75米作为住宅产品外置楼梯，同时增加东侧东西朝向产品，底部架空，使前后楼间仍可以形成市场； 改造后总建面为9873㎡，比方案一减少152㎡，但是该方案利于住宅快速销售，及售价的提升； 产品在外围增加外置楼梯，住宅部分的单元门开户在二楼，不影响商铺的使用。 此方案利于住宅户型设计，商业主力户型为30-50㎡,60-80㎡。 住宅示意 14米 17米 单元入户门 外置楼梯 外置楼梯 4米 底商示意 2.75米 底商示意 住宅示意 外置楼梯示意 16.75米 * 第三十页，共七十一页。 项目产品定位 户型建议