房地产行业专题研究报告：高信用者谨慎.docx

2022 年二季度以来，出现了高信用企业谨慎的情况。这种现象是指，即使是资金链十分安全、融资十分通畅的企业，对待土地市场、开发投资也变得非常谨慎。我们认为，这种现象出现的背景十分重要，而影响也十分深远。 ▍ 高信用者谨慎的表现 国企份额提升 2022 年第 2 批次土地集中出让大多已经完成，回顾 2021 年至今各批次土地出让成交情况，可以大致发现两个显著特点，一是国企成交金额占比在提升，二是本地企业拿地意愿相对更强。 图 1：各批次土地集中出让已成交地块金额结构（按企业性质） 图 2：各批次土地集中出让已成交地块金额结构（按企业位置） 国企综合 民企综合 本地企业 外埠企业 100% 80% 60% 40% 20% 0%  21年1批 21年2批 21年3批 22年1批 22年2批  100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%  21年1批 21年2批 21年3批 22年1批 22年2批 资料来源：中指数据， 注：2022 年 2 批次仅包含已完成土地出让的部分城市数据 资料来源：中指数据， 注：2022 年 2 批次仅包含已完成土地出让的部分城市数据 国企占比提升的这种结构变化更多是被动的，是民营房企融资性资金来源不断收紧的结果。从成交金额的绝对值可以看出，民企在土地市场中的实际参与度从 21 年 2 批次开始骤降，国企拿地金额虽然亦有回落，但总体降幅缓和，这其中当然也有供地面积的波动和流拍率提升的因素，但其至少可以证明，国企在行业下行波动的周期中，所受到的冲击显著轻于民企，这也进而客观上推动国企拿地占比持续提升。 开发业务本地化 另一个重要趋势则是本地化。各地的外埠企业拿地自 2021 年 2 批次后也迅速下行，而本土企业拿地规模相对保持稳定，波动相对有限，这同样也促使本地企业拿地金额占比整体抬升。本地化既有地方政府为了防范风险主动为之的因素，也有一些地方平台不得不托底拿地的被动因素。 图 3：各批次土地集中出让已成交地块金额（按企业性质）（亿元） 图 4：各批次土地集中出让已成交地块金额（按企业位置）（亿元） 国企综合 民企综合 本地企业 外埠企业 7,000.0 6,000.0 5,000.0 4,000.0 3,000.0 2,000.0 1,000.0 -  21年1批 21年2批 21年3批 22年1批 22年2批  9,000 8,000 7,000 6,000 5,000 4,000 3,000 2,000 1,000 -  21年1批 21年2批 21年3批 22年1批 22年2批 资料来源：中指数据， 注：2022 年 2 批次仅包含已完成土地出让的部分城市数据 资料来源：中指数据， 注：2022 年 2 批次仅包含已完成土地出让的部分城市数据 从我们统计的各城市不同批次土地成交中地方国企拿地金额占比情况来看，越来越多城市都呈现出本地国企拿地占比逐渐提升的趋势，这实际上也一定程度体现了各地对土地市场托底的程度。 表 1：各批次土地集中出让本地国企成交金额占总成交金额比重 21 年 1 批 21 年 2 批 21 年 3 批 22 年 1 批 22 年 2 批 杭州市 4.3% 36.5% 33.5% 36.3% 25.9% 成都市 27.7% 39.9% 25.4% 45.6% 40.1% 上海市 16.1% 44.6% 51.0% 26.3% N/A 宁波市 1.2% 58.0% 21.8% 31.8% 32.9% 合肥市 20.2% 48.8% 22.5% 14.4% 44.0% 济南市 26.9% 42.1% 47.5% 37.2% N/A 长沙市 8.0% 64.1% 57.2% 41.5% 46.4% 北京市 20.0% 30.9% 73.0% 24.5% 43.0% 广州市 26.2% 56.8% 57.1% 78.0% 62.0% 青岛市 3.9% 8.8% 33.3% 32.3% 39.8% 郑州市 15.5% 8.6% 35.6% 51.9% N/A 苏州市 11.1% 29.2% 55.6% 50.2% 96.5% 南京市 6.8% 16.7% 70.4% 21.7% 53.4% 福州市 6.6% 21.1% 54.2% 58.5% 41.7% 重庆市 12.8% 68.4% 37.5% 16.5% 16.4% 武汉市 22.0% 69.9% 63.7% 54.6% N/A 厦门市 52.1% 45.6% 85.2% 80.2% 78.2% 深圳市 8.3% 39.1% 73.6% 50.6% N/A 无锡市 0.0% 5.4% 74.5% 91.7% N/A 沈阳市