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整体推广策略 树立品牌 疏通渠道 建立竞争优势 拓展合作 快速销售 首先确立市场推广五大战略任务： 品牌形 象建立 提升区 域价值 定向客 户公关 产品品 质宣泄 推广策略阶梯 第一阶段：形象导入 （0６年5月-7月） 诉求： 产品绝对高端形象树立、国际化 表现： ·绝无仅有　 ·不会再有 　 分阶段推广策略 ·世界威斯汀·入主天津 所以，面对如此激烈的市场格局，我们要－－－ 一、虽然可能存在困难，但是我们一定要坚决地执行快速入 市，充分预热后即刻快速销售的策略，以免陷入恶战， 夜长梦多啊！ 二、不管是推自用还是推投资，一定要坚决地走高端路线，因 　　为市场不可能接受一般的产品，必须通过独特的卖点挖掘 　　去表现项目的尊贵，同时在竞争如此激烈的状况下，高端 　　形象一旦滑落，就很难再反弹了。你说，要是我们最后剩 　　了三、四十套房子，但怎么也卖不出去，或是卖不上价,你 说有多别扭。 第四部分：产品分析 项目建筑形式 　　本项目将是集国际顶级酒店、甲级写字楼、高档公寓、配套综合楼、品牌商业于一体的综合体建筑。 关于建筑综合体 NO.1 建筑综合体的概念： 　　建筑综合体是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率，复杂而又统一的综合体。 NO.2 建筑综合体的分类： ?办公－贸易综合体 ?商业－娱乐综合体 ?会议－展览综合体 ?酒店综合体 ?交通综合体 ?居住综合体 ?超级复合综合体 NO.3 建筑综合体的优势——自我调节能力： ?各组成部分之间优化组合，并共同存在于一个有机系统之中。 同时系统内部相互作用，促使系统向整体最优化的方向发展， 从而使之“自我更新、经济和有生命力”。 ?各种功能互为补充，整幢建筑可以在一定范围内实现自给自足， 形成“城中城”的经营方式。 ?各种功能互为禅益，提供对方发展的潜力，例如商业、办公、 酒店与会议中心相结合，集中不同的商业行为，彼此增加潜在 顾客，并提供多门类、多层次的服务，从而使建筑获得良好的 经济效益。 一句话：自成体系＆相互促进 NO.4 国外典型建筑综合体： 　　美国纽约洛克菲勒中心（Rockefeller Center）、加拿大多伦多伊顿中心（Eaton Center）、加拿大蒙特利尔玛丽城广场（Place VilleMarie）、法国巴黎德方斯新城事务区（De Fence）、日本东京的阳光城 纽约洛克菲勒中心 多伦多伊顿中心 日本东京阳光城 NO.5 北京的建筑综合体： (中国国际贸易中心) (北京华贸中心) 互为支持，互为促进，但对于整个项目的支持作用，写字楼远大于公寓，但整体的相互协调将提升区域和品牌价值。 写字楼对区域价值的拉升作用 写字楼投入使用——人流汇集（经济活动增加）——区域在城市中的功能与作用加强——区域价值提升 公寓对写字楼的支持作用 高档服务式公寓将提升所在区域的人文素质，将对写字楼部分的销售（或出租）提供一定的支持。 高档公寓的客户，将是公建部分（特别是商业部分）的固定消费客群。 公寓与写字楼的关系 项目价值体系梳理 人才大厦项目 投资价值 社会价值 使用价值 地段：城市核心，尽享 繁华便利 配套:顶级酒店、商业、服务式公寓，全功能生活设施 管理：顶级物业管理等 区位价值 人文价值 产品价值 商业价值 品牌价值 城市中心的核心 品牌打造城市发展 商业·商务·财富汇集地 城市交通干线、动力枢 纽 高品位的 人群构成 高端商务 办公中心 人是区域价值形成的根本，也是发展的根本 核心位置政府规划城市发展办公 需 求 高端服务 式公寓 国际 顶级酒店 商业、会所等配套 高档次购物,休闲,餐饮, 娱乐健身等设施 保障 服务 区域价值和项目特征关联分析 项目SWOT分析 S——（strengths）优势 W——(weaknesses)弱点（相对） ①地段 ②建筑形式 ③产品品质和开发商实力 ④威斯汀的影响力 ①交通状况 ②品牌形象 O——(opportunities)机会 T——(tenet)威胁 ①高端市场竞争②人文素质培育期 ③商业部分市场运作风险 ①政府支持 ②周边商圈 ③城市化的国际化进程 ④奥运经济 目标客群扫描 　　根据本项目作为城市综合体的产品特征，对于目标客群的描述将分为 服务式公寓和公建两部分来进行： 服务式公寓客户分析 ·以财富收入划