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资金信托与不动产信托受益权转让相结合的模式，是指房地产企业将房产委托设立为信托财产，取得信托财产的信托受益权，然后委托信托投资公司将该信托受益权转让给投资者，并通过租金或溢价回购信托受益权等方式向投资者支付回报；同时，投资者将资金委托给信托投资公司管理，信托投资公司按照信托合同的约定，将投资人集合的信托资金用于购买房地产企业的不动产信托受益权。 资金信托与股权信托受益权转让相结合的模式，是指房地产企业将股权委托设立为信托财产，取得信托财产的信托受益权，然后委托信托投资公司将该信托受益权转让给投资者，并通过分红或溢价回购信托受益权等方式向投资者支付回报；同时，投资者将资金委托给信托投资公司管理，信托投资公司按照信托合同的约定，将投资人集合的信托资金用于购买房地产企业的不动产信托受益权。 混合信托类房地产信托 混合信托类房地产信托主要有两种模式：一是资金信托与不动产信托受益权转让相结合的模式，二是资金信托与股权信托受益权转让相结合的模式 2.4 房地产基金 房地产基金是一种集中众多零散资金，交由投资专家进行集中投资的融资方式。具体的基金融资方式有海外房产基金和国内产业基金。 国外房地产基金 国外地产基金看好中国房地产市场，近几年流入中国的海外基金不断增加：摩根士丹利下属房地产投资基金RSREF、荷兰国际房地产、瑞安集团、新加坡嘉德置地等纷纷出手。由于受到国内政策，以及国内企业运作的不规范和房地产市场的不透明性的影响，目前海外地产基金在选择合作伙伴时的标准是公司的道德风险、管理团队、项目风险、政府关系、发展前景等。 国内房地产基金 国内地产基金的发展由于缺乏相关法律制度的规范而受到了限制。随着房地产市场的进一步发展以及合伙企业法的实行，地产基金有望成为房地产融资方式的新宠。 2.5 战略私募 国际资本市场有大量资金，它们十分看好中国的高增长性和增长空间，非常乐意到中国来进行私募投资。战略私募是指通过非公共市场的手段定向引入具有战略价值的股权投资者，即战略投资者。其优势主要体现在以下几个方面： 　首先，可以帮助企业改善股东结构，同时建立起有利于上市的治理结构、监管体系、法律框架和财务制度。 　其次，可以帮助企业比较好地解决员工激励问题，建立起有利于上市的员工激励制度。 　第三，可以通过引入战略资本帮助企业迅速扩大规模，从而在未来上市的时候更容易获得投资者的追捧。 　第四，战略投资者（特别是国际战略投资者）所具有的市场视野、产业运作经验和战略资源可以帮助企业更快地成长和成熟起来，也更有可能产生立竿见影的协同效应，在较短的时间内改善企业的收入、成本结构，提高企业的核心竞争力并最终带来企业业绩和股东价值的提升。 　最后，比较而言，战略投资者更加着眼于未来市场的长期利益，而不像金融投资者那样往往寻求短期的投资回报。中国大多数企业面临的最主要的问题其实不仅是资金的问题，而依次是资金，产权结构、治理结构、运营机制以及产业运作经验的问题。战略性私募恰恰在这几个方面都能够为企业带来直接的助益。 2.6 上市融资 上市是企业获取资金，实行资本运作的主要方式之一，也是企业品牌提升的良好应。然而中国证监会的《关于进一步规范股票首次发行上市有关工作的通知》让大多数房地产公司只能望洋兴叹。至今年４月向前倒推１年，房地产企业通过IPO上市只有２家，监管部门对房企上市还是严控．但借壳上市还是一事一议，较IPO略为宽松． 房地产证券化作为金融创新的一个重要领域，对于公众参与房地产、积聚社会闲散资金、拓宽房地产企业融资渠道方面的影响是深远的。推行房地产资产证券化，直接向社会融资并且融资的规模可以不受银行等中介机构的制约，有助于迅速筹集资金，建立良好的资金投入机制。 2.7 资产证券化 2.8 债券发行 债券融资是指企业通过举债筹措资金，资金供给者作为债权人享有到期收回本息的融资方式。房地产企业债券是由房地产企业发行，表明房地产企业与投资者债权债务关系的一种承诺凭证。只有在相关政府部门对房地产企业的背景、经济效益等内容审查合格 后才可以发行债券。 优点： 债券融资有利于降低企业的融资成本，因为债务的利息是计入成本的，而发行股票的股息是税后支付的，这从一定程度上减少了税收。债券融资也可以分担银行贷款的压力，同时也为房地产企业的融资提供了更多的选择，分散银行和政府的风险。而且，债券资金的使用相当的灵活，不象银行贷款那样，有规定的用途。 缺点： 因为根据《公司法》，发行债券主体要求严格，只有国有独资公司、上市公司、两个国有投资主体设立的有限责任公司才有发行资格，而且对企业资产负债率、资本金以及担保等都有严格限制，因此，大多数民营房地产企业很难通过发行债券融资。 典当以其快速、短期、便捷的特性，成为中小开发商的融资渠道之一，利用手上包括不动产在内的不易变