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投资业务培训;第一部分 几句话闲聊投资
;1、投资是艺术,不是算术。
2、用产品投资,不用钱投资。
3、投资是从买进到卖出的全过程,不是单纯买进。
4、投资是企业不断发展壮大的发动机。
5、投资具有超前性——公司明天的业绩取决于今天的投资。
6、投资的最大风险来自于信息的缺失。
7、不投资,就等死。
;
第二部分 房地产投资的基本业务流程;;流 程;投资体系- 业务流程;信息化管理
目的:规范、查询、统计、项目成果
要点:
放弃项目——信息归???,回顾与查询
跟进项目——确定土地属性要点
获取项目——形成阶段性成果
未获取项目——跟踪对手开盘、销售情况
;-投资发展部决策流程管理
原则:
全过程管理:对投资发展部新项目从信息获取、论证、上会决策签约和后续交接工作的全过程进行管理。
多专业配合:投资拓展人员需要整合营销、研发、工程、财务、成本等专业资源共同完成投资决策工作。
项目前期负责人:投资发展经理作为土地拓展阶段的项目负责人角色,牵头项目的流程、专业协调、项目获取和项目交接。
确保从投资拓展到项目启动的顺利过渡:投资决策报告中各专业模块的工作成果须具备延续性,现金流项目的投资决策报告须具备操作性,并且对主要经济指标和主要运营节点进行承诺。
;放弃项目;原则、规范、方法;公司应根据战略需要确立投资原则
目的:强调战略导向,明确拿地原则,推动战略型发展而不是机会型发展。
几个维度:
1、项目是否匹配公司产品线?
2、项目是否匹配公司区域布局?
3、公司是否有最低盈利要求?
4、什么条件下进入新城市?
5、公司投资规模如何确定?
6、公司资金风险如何控制?;集团应根据财务预算确立投资规划(财务部)
目的:规划指导投资,强调战略导向
几个维度:
1、公司发展目标及规划(销售额、增长率等)
2、全集团财务预算规划
3、全集团销售规划
4、全集团建安支出规划
5、全集团投资规划
6、各地区投资规划;投委会决策
目的:明确投委会成员、职责和决策规则,规范上会流程
要点:
上会成果及流程要求
标准化的成果文件范本
针对收购类项目,进行上会特殊规范要求
列示收购项目的关键信息点
清晰表述收购模式
风险揭示与控制
法务尽职调查的成果
;市场定位报告(营策)
目的
确立项目产品线和项目定位
加强预案设计和后期营销的目标性;
提供市场价格供投资虚拟团队参考。
要素:
产品定位
客户素描
产品属性
竞争分析
价格分析
;项目投资预案深度要求(设计部)
目的:明确预案流程、分工与职责、深度要求、成果管理
要点:
3次预案研讨会
2-3个预案方案综合比较
1套价值最大化的预案指标;项目投资报告(投资部)
目的:项目情况综述、揭示项目风险、整合项目资源。
风险揭示要点:
地块周边潜在风险评估
地块内潜在风险评估
规划问题风险评估
市政配套风险评估
;项目投资测算模型(投资部+财务部):
项目开发数据(设计部)
项目成本数据(成本部)
项目财务成本
项目综合收益情况
项目税务筹划(财务部)
;项目成本测算模型(成本部):
项目开发数据和基本配置(设计部)
项目建造成本数据
项目地下成本优化测算
项目其他重要成本指标
;项目开发计划(计审部)
目的:为投资拓展阶段制定项目计划提供指导
要点:一级计划节点和标准时间要求
1. 拿地时间
2. 开工时间
3.亮相时间
4.项目首次开盘
5.现金流平衡
6. 竣工备案
7. 交房
;公司并购与股权收购(法务部+投资部)
目的:梳理公司并购的核心路径和模式
要点:
并购的基本模式
并购的业务流程
并购风险点及对策
外资房地产的并购策略
风险调查的要素;并购业务流程;投资团 队要求;;投资项目虚拟团队 - 项目投资负责人牵头;阶段性成果要求;阶段性成果
目的:明确投资拓展阶段必要的工作阶段和及对应工作深度要求,预设成功标尺,与项目启动对接
要点:
6个成果与启动阶段对接:
项目投资建议书(PPT)
项目定位报告
项目预案
目标成本(土地版)
投资测算模型(土地版)
项目进度计划
4个成功标尺预设:土地投资回报率、项目总投利润率、项目总货值、开工开盘时间
;土地拓展阶段;END
;房地产策划基础知识培训;Contents Page;【创意游戏】;分享:在解决这个问题时,你是如何思考的?; 什么是策划?;简单的说:就是运用聪明智慧,将人、物、钱放到合适的地方,实现了超出期望的收获; 策划的特点;策划需具备的能力;策划的工作范围;39;40;41;42;策划的工作内容;44;45;主要表现在:首先,房地产策划是接触面大、实践广泛。从项目选址直到
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