中海地产苏州湖滨一号别墅项目产品定位报告.pptVIP

7、家庭人口与卧室数量 家庭人口 2人 3人 4人 5人 5人以上 相城 2 18 7 1 2 园区 2 13 9 3 1 古城区 0 9 3 2 0 其他市区 2 8 4 1 0 合计 6 48 23 7 3 三口、四口之家为主，对应的卧室需求为三卧、四卧（不含书房等） 8、产品意向综合 停车 各种停车方式均可接受，可引导；车位比1：2 地下室 花园 南向，~50m2 赠送，50~60m2，采光，1储物间+1个性化空间+1工人房 露台 客厅考虑设计20平米左右的大露台 双主卧 尽可能双主卧设计；次主卧带淋浴间即可 卧室数量 A1~200m2三卧，A2~250m2四卧，A3~300m2五卧 楼层设置 老人房1F，儿童房2F，主人房3F 竞争区域代表性产品 我们选取经济别墅五个主要区域的标志性楼盘进行深入的产品研究 半岛华府 枫情水岸 庭园 博雅苑 开元碧水湾 园区 古城区 沧浪新城 吴中 区域 代表楼盘 产品特性 半地下车库 地上户内停车库 集中大型地下车库 组团集中地下车库 半地下车库 1、园区——半岛华府 项目名称 中海.半岛华府 基本情况 总占地面积7.2万平米，建筑面积5.9万平米，容积率0.8，分两期开发。主力物业类型为4－6联排及双拼，共156套 主力户型 主力联排户型面积238-260平米 销售价格 均价超过9000元/平米（含地下室面积），不含地下室面积均价超过1.1万元/平米 销售速度 极快，创造市场奇迹，在7、8月份苏州全市别墅销售不超过60套的情况下，半岛华府9月17日第一批推出66套，开盘即销售61套 主力客户 苏州私营业主，园区高管等 产品特征 花园南向与北向各半，面积约50平米 地上停车位与私家半地下停车位结合（每户一个半地下车位），其余地上停车位解决 半地下室层高2.8米，舒适性较强，面积约80～100平米 7.8米的客厅大开间，大露台设计 1、园区——枫情水岸 项目名称 栖霞.枫情水岸 基本情况 占地面积152000平米，建筑面积275000平米，容积率1.8。其中叠加别墅88套 主力户型 叠加别墅主力户型面积220平米 销售价格 单价8000－10000元/平米 起价170万元/套，最高价240万元/套，均价约200万元/套 销售速度 销售速度较慢，销售单价略有下降 主力客户 苏州私营业主，园区高管等 产品特征 优：大开间，小进深，南向通风采光极佳 一、二层户型送花园面积超过100平米；三、四层户型送屋顶花园面积 无地下室，地上室内停车位（计入建筑面积） 超大入户露台与客厅相连 劣：三、四层户型楼道过长，影响品质较大，总价约低20余万元 1、市区——庭园 项目名称 庭园 基本情况 占地面积约13万平米，建筑面积8万平米，纯中式庭院别墅 主力户型 户型面积区间200－400平米，一期主力户型面积为209、278平米联排别墅 销售价格 销售均价16000元/平米 销售速度 2006年9月1日一期开盘，共20余套，三周销售完毕。目前正进行二期的销售 主力客户 以苏州老城区的原居民，多为私营业主 对中式庭院有特殊情节 产品特征 优：原汁原味的中式别墅 花园分拆为三个（入户、中庭、后花园），总面积约60平米（209户型），278平米户型花园面积略大 中庭非普通经济性中庭，面积大，为内花园性质 由于中庭内花园设计，户型采光极佳，空间感优秀，完全消除小开间大进深的劣势 劣：小区全地下集中停车位，地面设出口，距离最远端200－300米，略远，但客户无明显感知 1、吴中——开元碧水湾 项目名称 开元.碧水湾 基本情况 占地面积5.7万平米，建筑面积5.4万平米，容积率0.95。10栋多层，19栋联排及25栋独立别墅 主力户型 联排别墅两种户型，213平米及253平米，独立别墅280平米左右 销售价格 联排别墅均价6400元/平米 销售速度 联排别墅共99套，分两批推出，2006年12月10日二期开盘 主力客户 吴中区内私营业主及部分市区高收入人群 产品特征 半地下室约45平米（停车位＋活动室），赠送 花园面积小，约20－30平米 一户一半地下停车位，小型社区集中地下车库（多层、联排合用） 1、沧浪新城——博雅苑 项目名称 博雅苑 基本情况 占地面积78000平米，建筑面积90000平米，容积率1.3，，一期推出64套联排和13套独立别墅，另有72套多层三房住宅 主力户型 240－280平米 销售价格 联排别墅均价约7000元/平米，独立别墅均价约11000元/平米 销售速度 2006年3月26日开盘，两个多月的销售期，一期顺利清盘 主力客户 沧浪新城规划预示的投资升值潜力吸引大量客户 注重优质性价比的周边私营业主 产品特征 组团集中地下车库，需计价购买 花园面积较小，30－60平米不等 户型通风、采光等较好