学府一号营销方案9.10.pptVIP

* 周边学府林立 生活圈成熟 未来升值潜力巨大 问题是项目的三大价值如何去演绎，能使客户认同呢？ 项目核心购买价值定位 * 周边学府林立这一优势在项目推广名“学府1号”及前一阶段的营销推广中已经得到很好的传播，因此本司建议后续推广中可将侧重点放在生活圈成熟及未来升值潜力这两大卖点上； 项目核心购买价值定位 项目属性定位 * 项目属性定位 满足中高端人群的 拥有丰富教育资源的 拥有成熟生活圈配套的 具自住及投资功能为一体的 ——东城学院气质成熟社区楼盘 * 项目形象定位 * 项目形象定位 案名：学府1号 形象广告语：知识·城市源动力 投资价值主张：学府原始股，MINI黄金屋 项目现有形象： * 项目名“学府1号”具有非常丰富的演绎空间； 基于项目名的形象演绎必须与项目核心购买价值及项目属性定位相符合； 项目形象定位 项目形象提升空间： * 形象定位语： 与高端学府为邻 与成熟社区为伴 与升值潜力为伍 项目形象定位 * * 主推广定位语： 关爱孩子、关心生活、关注升值…… 成熟生活，坐享其成（备用） 感受成熟，坐拥升值（备用） 成熟就是完美生活（备用） 项目形象定位 * 主推广定位语演绎方向： 项目形象定位 有一个地方，她可以让你的孩子从小就时刻陶醉在浓厚的学术氛围中，让你更加关爱孩子，赢在起跑线上…… 有一个地方，她周边生活配套一应俱全，可以让你的生活变的很简单，从而更加关心家人的生活，做到最好…… 有一个地方，她处在一个成熟的老商圈，而且还是未来城轻轨R2线的站点，可以让你更加关注自己产业的升值…… * 目标客户群定位 * 主要客户群 重要客户群 可争取客户群 项目成败的关键取决于能否抓住主要目标客户； 重要目标客户可能占销售额的20%左右，不可忽视 可争取的目标客户可对销售起到“锦上添花”的作用，若具有良好机会甚至可占到较大的销售额，但不能作为推广主打方向 目标客户群定位 * 目标客户群定位 “项目核心购买价值”概念决定我们如果要有效实现项目的最大价值，就必须做到将项目卖给“合适的人”，否则可能画犬不成，仿类虎； 因此，寻找“合适的人”就是指目标客户群定位； 他们是谁呢？—— * 项目主要目标客户群是项目成败的关键； 根据“核心购买价值定位”的指导，其“第一属性”应该是：认同本项目价值主张的客户； 主要人群包括： 周边个体工商户 周边学校教师 高档写字楼白领阶层 进行经常性地产投资的客户 企业中高层管理者 目标客户群定位 * 重要客户群 深圳北上置业趋势已十分明显，有我司近期销售告罄项目“天诚康桥”及“黄江玫瑰园”等为证，深圳投资成交客户以达到50%以上，因此深圳投资客户也是需要争取的客户群体，但鉴于目前深圳市场的不确定性因素及项目的优势在市场上不能处于非常优势，故不能作为主打方向； 目标客户群定位 * 项目价格定位 * 项目住宅价格定位 本项目的住宅价格定位采用市场量化比较法，即选取本项目附近地段最具可比性的几个同质素项目与本项目相比较，并将该类楼盘运用量化比较法进行运算分析，得出楼盘基准定价，再结合营销策略等，综合分析得出最后的定价建议，客观、科学地确定本项目的销售均价。 * 影响住宅价格定位的十个因素： 区位：项目所处的地理区位及行政区位（包括土地价格），这是商品房价格的主要构成部分，在项目开发中起主导作用； 周边配套：指生活配套，包括周边购物、教育、医疗等的便捷度； 周边环境：项目所处位置的周边自然环境和人文环境； 户型结构：产品特点、外形特征、美观程度、实用程度等； 小区配套：区内会所功能、公共休闲、活动场所等； 规模：项目总占地以及建筑密度、建筑形态、布局等； 景观：小区内园林风格、绿化程度、景观特色等； 物业管理：品牌知名度、专业的管理模式、服务态度及服务内容等； 发展商： 发展商的自身实力及社会认同度； 投资潜力：本项目及片区未来升值潜力。 项目住宅价格定位 * 竞争项目住宅价格修正系数分析： 项目住宅价格定位 　 项目因素 联华花 园城 宜景康源 运河东 1号 新世纪 星城 花样年华 本项目 地段 0.2 8 9 9 8 9 8.5 规模 0.12 9 8 9 9 8 8.5 景观 0.15 9 8 9 9 8 8.5 周边环境 0.1 8 8.5 8.5 8 8.5 8 小区配套 0.09 8.5 8.5 9.5 8.5 8.5 9 户型结构 0.12 9 7.5 9 9 7.5 9 物业管理 0.07 8.5 9 9.5 8.5 9 8.5 发展商 0.05 9 8.5 9.5 9 8.5 8.5 升值潜力 0.05 8.5 9.5 8.5 8.5 9.5 9 营销 0.05 8