“双限”政策下借名买房协议的效力与风险.docxVIP

“双限”政策下借名买房协议的效力与风险 　　摘要：虽然借名购房形式上违背了房产调控的政策限制，使政策规定的限购人员或禁购人员突破了限制而达到买房的目的，但这种突破只是个体间的调整，即有购房资格的被借名人自由处分其购房资格，而受政策限制的实际购房人借用其购房资格从而实现买房的目的。被借名人处分其购房资格的行为并没有违反法律法规的强制性规定，并未损害社会的公共利益，即其不具备《合同法》规定的合同无效情形。 　　关键词：法律规定;司法实践;法律风险 　　中图分类号：f299.27文献标识码：b 　　文章编号：1001-9138-（2019）ob9-0055-57收稿日期：2019-08-28 　　近几年，在各地房地产调控政策日益严格的背景下，为规避税收、限贷及限购（“双限”）政策，出现了借名买房、“假离婚”、阴阳合同、虚构债务以房抵债等现象。笔者查询中国法院裁判文书网（网址http：//）显示，截至2019年8月，因借名买房纠纷出具的法律文书约4900份，案由涉及所有权确认纠纷、物权保护纠纷、房屋买卖合同纠纷、合同纠纷等。笔者认为，认真分析研究限购限贷政策下借名买房协议的效力以及法律风险，在理论及实践层面均有积极意义。 　　1限购限贷政策下借名买房协议的效力 　　借名买房是指房屋的实际出资人借用他人名义购房，并以他人名义登记房屋所有权的行为。房屋的实际出资人为事实购房人或者真正购房人、借名人，被借名之人为名义购房人或出名人。实践中，借名买房多通过签订借名买房协议进行，鉴于此类协议的签订多是为了规避限购限贷等调控政策，那么其效力如何？是否会被认定无效？ 　　1.1法律规定 　　有观点认为借名买房行为是为了规避国家相关房地产调控政策和法规，属于《合同法》第52条规定的以合法形式掩盖非法目的或违反法律、行政法规的强制性规定情形，应当认定为无效。另一种观点认为，借名买房当事人之间签订的借名买房协议，只要是当事人双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，即属有效，当事人应当依据约定履行。 　　笔者认为，借名买房协议的效力应区分具体情况，具体分析。 　　《合同法》第52条规定，“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;（三）以合法形式掩盖非法目的;（四）损害社会公共利益;（五）违反法律、行政法规的强制性规定。” 　　因此，若借名买房协议系双方当事人自愿签订，是双方真实意思表示，则对于协议效力如何，需确认是否存在恶意串通损害国家、集体或第三人利益，以合法形式掩盖非法目的，损害社会公共利益或是违反法律、行政法规的强制性规定的情形。 　　虽然借名购房形式上违背了房产调控的政策限制，使政策规定的限购人员或禁购人员突破了限制而达到买房的目的，但这种突破只是个体间的调整，即有购房资格的被借名人自由处分其购房资格，而受政策限制的实际购房人借用其购房资格从而实现买房的目的。被借名人处分其购房资格的行为并没有违反法律法规的强制性规定，并未损害社会的公共利益，即其不具备前述《合同法》规定的合同无效情形。 　　另外，根据《最高人民法院关于适用（中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第14条的规定：“《合同法》第52条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。”而政府出台的房屋限购、限贷政策并非法律和行政法规，亦不属于效力性强制性规定，而是属于管理性强制性规定，因此，协议违反类似规定并不当然造成合同无效。 　　1.2司法实践 　　司法实践中对当事人违反限购政策签订的借名买房协议并未当然认定为无效。 　　第一种情况：借名买方协议所购买的房屋为一般商品房的，该借名买方协议一般认定为有效。如《北京市高级人民法院關于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第15条规定：“当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记的，可予支持。但是，该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记，或者涉及善意交易第三人利益的除外。当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系，但不足以证明双方之间存在借名登记的约定，其主张确认房屋归其所有或要求登记人办理房屋所有权转移登记的，不予支持;其向登记人另行主张出资债权的，应当根据出资的性质按照相关法律规定处理。”根据上述规定，北京市高级人民法院院就借名买房确权案件的处理原则是：借名买房过程中，借名人实际享有房屋权益，借名人可依据合同约定要求被借名人办理房屋所有权转移登记，即