某房地产项目营销总纲代理商方案.pptVIP

? 确立突破口： 深圳特区首创示范社区 尚存在什么不足？ 1.过于概念化，针对目标客户而言有些空洞； 2.对项目价值的直接展示与提升度不足。 第三十页，共八十页。 ? 确立突破口： 深圳特区首创示范社区 突破口不足之处如何弥补？ 在本阶段，需要找到更加贴近目标客户置业心理需求、更直接展示项目生活价值的因素，从而将加以具象、加以充实。 实施方向：项目具体开发/销售之产品 第三十一页，共八十页。 ? 我们的产品，住宅与商业的对立选择？ 总利润粗略估算： 住宅=8万平方米×（4300-3800）元/平方米=4000万； 商业=2.8万平方米×（9000-4000）元/平方米=1.4亿。 第三十二页，共八十页。 ? 住宅与商业对立选择结果： 商业成为本阶段推广不足弥补者 商业弥补如何实现？ 1.欧美最为先进商业街区设计形式，创造出全新的休闲文化； 2.文化、生态景观、购物休闲的完美融合； 3.居住社区与休闲商业在保持相对独立性（最大限度降低相互干扰）并互为景观的基础上，又实现相对便利结合，完全有别于传统居住与商业的关系形式； 4.进退帷幄，彰显互动提升价值。 第三十三页，共八十页。 ? 商业弥补+商住价值互动 奠定项目整体价值基础平台 构筑项目住宅价值基石 获得客户基本认可 服务项目全程营销 服务本阶段住宅营销 推广策略第一步思路回顾 （实施时间：项目一期认筹前） 第三十四页，共八十页。 ? 1.秋交会参展项目展示——建立影响广度 2.“城市升级运动” ——建立影响深度 具体实施方式、手段、内容安排等祥见本汇报第三篇阶段实施中相关内容 重点完成手段 第三十五页，共八十页。 ? 推广策略第二步 项目形象高度指引下的实点价值系列展示 项目形象高度： 全新生活 观澜领袖 第三十六页，共八十页。 ? 实点价值系列展示： 1.观澜第一拍卖地纯粹市场化方式开发项目； 2.百亿资产中航集团倾力巨献，超级品质保障； 3.深圳首个纯粹苏格兰风格（风情）高尚社区； 4.观澜首家推出叠加别墅尊贵产品； 5.观澜首家推出极至视野、高上尊贵之高层住宅； 6.1.6万平方米超级天虹百货强力进驻； 7.1.2万平方米特色风情、景观休闲商业街； 8.坐拥城市化升值运动第一平台。 …… 第三十七页，共八十页。 ? 目的： 直接支撑项目本期住宅销售 实施时间：第一、二批住宅入市阶段 第三十八页，共八十页。 ? 推广策略第三步 “第三生活空间”全情演绎 第三十九页，共八十页。 ? 第三生活空间： 家庭与办公室构成了我们基本的两度生活空间， 但， 如果我们的生活只有上述两度生活空间，那我们的生活真的是两点一线了， 我们需要一个既能打破，又能衔接上述基本两度生活空间的第三生活空间， 它， 在哪里？ 第四十页，共八十页。 ? 商业，是不是就只能是给客户提供一个简单的购物、休闲的场所？ 这是传统商业所能达到的功能顶峰，而当前欧美全新的商业开发/经营理念与实践已远超越了传统商业所赋有的功能。 它所创新出的、所行销的更是一种特殊的心理消费行为——可以独自一人，也可三五相伴，进行深度放松，在很匆忙的现代生活中，享受一段“个人时间—— ”，第三生活空间由此而来。 这一切，尽在观澜中航城！ 第四十一页，共八十页。 ? 中航城行销第三生活空间完美融合 第一生活空间（家庭） 第二生活空间（工作） 第三生活空间 中航城，以生态景观与文化为核心创造的第三生活空间，实现工作与家庭两度基本生活空间完美融合。 第四十二页，共八十页。 ? 中航城第三生活空间行销实施关键： 1.“第三空间生活手册”隆重登场； 2.“第三生活空间”大型网络/报纸征文； 3.“第三生活空间”名家论坛； 4.“第三生活空间”现场情景体验系列活动营销。 第四十三页，共八十页。 ? 第三篇　　阶段实施 第四十四页，共八十页。 ? 第一阶段：项目形象高度奠定期阶段实施 第四十五页，共八十页。 ? 阶段时间跨度： 　　　　目前－2004年10月中旬 阶段核心目标： 1、奠定项目形象高度 2、进行意向登记，积累潜在客户 3、收集客户反馈信息，为下一步营销策略调整提供依据 销售推广方向： 　1、概念宣传推广，从而确立项目形象高度 　2、树立中航品牌形象 　3、引起市场关注，引发市场对本项目的期待 媒体组合策略： 以活动营销和现场形象展示为主，配合相应主流媒体跟踪报道 第四十六页，共八十页。 ? 阶段推广主题： 全新生活 观澜领袖 第四十七页，共八十页。 ? 延展一(本阶段延展重点)： 国际化生态文化城市街区 功能内涵－休闲、娱乐、风情购物、人际交往、自我释放功能复合体 景观内涵－商业、住宅、环境相互独立又互为景观，形成新城镇中心 人文内