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物业管理企业财务内部控制分析 　　摘要：作为我国新兴的综合性服务行业，物业管理公司在一段时期内迅速发展起来，但发展的同时也存在诸多有待解决的问题。本文通过对a物业管理公司的案例分析，指出物业管理公司的财务管理现状，分析其存在的一些问题并找出解决这些问题的方法，同时提出了进一步完善内部控制体系的有效对策，有助于a物业管理公司提高其生存和发展能力。 　　关键词：物业管理企业;财务内部控制;问题;对策 　　中图分类号：f293.33;f275文献标识码：a 　　随着人们生活水平和生活质量的提高，物业管理已成为我国服务业中很重要的板块，它的良好运转对城市发展和社会和谐有着极大的影响作用。依附于大型房地产商的物业管理公司己在寻求上市了，而中小型物业管理公司还在努力的谋求发展，提高生存和竞争能力。物业管理水平是物业管理公司生存的关键，物业公司的管理内部控制会保证物业管理水平的高低，而物业管理公司的财务内部控制又是公司管理内部控制的重中之重。 　　1相关概念阐述 　　1.1物业管理 　　物业是物业管理活动的物质载体，也是物业管理相关法律主体间联结的介质，只有先有物业才会有物业管理。狭义的“物业”是指具有特定价值和使用价值的建筑物及其附属设施设备和场地。物业管理，是业主选聘物业服务企业，物业服务企业按照物业服务合同约定，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，并对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护和管理的活动。实际上物业管理是房地产业派生出来的，是延续与完善房地产业的综合开发，是其产业链中的消费环节，是生活服务业。 　　1.2内部控制 　　所谓内部控制是为了提高财务信息质量，保护企业资产的安全和完整性，同时确保相关法律法规的执行，在企业内部制定和实施的一系列控制方法和措施。在企业中为了进一步完善法人治理结构和公司治理而建立了内部控制。内部控制具有四方面的意义，内部流程管理和职能管理的强化，企业行为和企业规章制度的整合，风险减少、支持企业战略和发展。 　　1.3物业管理企业的基本特征 　　1.3.1在安全生产方面的风险 　　物业管理公司首先要负责自身企业的安全生产，同时还要负责本小区业主和各个商业业主的财产安全，因此在物业管理公司中安全生产具有举足轻重的地位，物业公司要把安全风险问题放在管理工作的首位。物业管理公司的管理涉及居民小区、商业办公楼或购物中心等维护与修理，这些人群密集集中的场所，一旦出现任何安全隐患，会带来严重的后果。 　　1.3.2在信息沟通方面的障碍 　　物业管理公司要重视内外的信息与沟通，即公司的内部沟通和外部的业主的沟通。物业管理公司对外与业主沟通的效果会直接影响和业主的关系，而物业公司与业主的关系又影响着物业公司收取物业管理费的难易，最终影响公司经营业绩。物业公司若不能很好的与业主交流沟通也会给自身工作造成不必要的麻烦，影响物业管理工作的开展。如有部分业主认为只要交了物业管理服务费，那么小区里不管是公共部位还是自用部位所有的修理、修配等都由物业公司承担下来，物业公司的任何工作都不应该再单独收费，其实这就是物业管理公司和业主信息沟通不到位造成的。 　　1.3.3在资产管理方面的风险 　　业主大部分的固定资产实际上是由物业管理公司管理负责的，存在着极大的资产管理风险。物业管理公司一定要重视固定资产管理的风险，在制度的制定和执行过程中要准确和完整的核算小区的固定资产。同时要关注意外事件發生对这些资产的损耗，物业管理公司要及早为这些资产上保险，要把强化财产保险落实到内部控制制度中，这样一旦出现意外事件，可以保证把企业的损失降低到最小。 　　2物业管理企业财务内部控制存在的问题 　　2.1a物业管理企业基本情况 　　成立于2008年的a物业管理有限公司，是某地产集团有限公司的控股子公司，注册资金3000万元。经过多年发展，a物业管理公司除了设在上海的总部外，另在南京、无锡、镇江等地开了5家分公司，有超过千人的员工，a物业管理有限公司己通过了iso9001等三大管理体系认证。到目前为止，a物业管理有限公司的管理面积约200余万平方米，经营写字楼、中高层住宅、城市综合体、别墅区等多个范围，项目也辐射到北京、石家庄、邯郸、郑州、武汉、南京等地区，拥有20多个项目。 　　2.2财务内部控制存在的问题 　　2.2.1财务内控环境不扎实 　　未建立完善的企业内部文化。首先，a物业管理公司是大型房地产集团公司的子公司，它在一定程度上受益于母公司的贴补，虽然时常亏损，但是仍能存活下去，长此以往会导致公司管理层的不作为，使公司逐渐缺乏竞争力。其次，a物业管理公司没有确立