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房地产企业内部资金拆借涉税问题研究 　　摘要：本文主要对房地产企业通过内部拆借解决自身资金问题所涉及的税款问题进行研究，并根据国家最新法律法规，提出防范涉税风险的措施，使得房地产企业内部资金拆借的行为更加符合国家法律规范，拆借的涉税金额也更加准确详细，综合企业实力情况提出合理合法的解决内部资金拆借涉税问题的方法。 　　关键词：房地产企业内部资金拆借涉税 　　近几年，国家对经济的宏观调控不断紧缩，作为资金需求密集的房地产行业通过银行、信托、基金以及内部拆借的障碍也越来越多，筹集资金也愈发困难。尤其是在前期对土地竞拍成功以后，支付了大量资金，就需要进行拆借对现金流进行补充，而资金拆借的涉税问题一直以来就具有较大的争议，基于这种争议，笔者对几种拆借方式的涉税问题进行详细的分析并阐明观点。 　　一、房地产企业内部资金拆借方式 　　（一）自有资金内部无偿拆借 　　内部资金的无偿拆借是房地产行业内部资金流动的一种常见方式，属于短期借款的一种表现方式。由于房地产企业所涉及的项目资金需求额巨大，难免会发生资金暂时性短缺的问题，这时候内部关联企业就成为了资金短缺企业的借款对象，由于是内部关联企业且借款时间较短，在资金回转以后就立刻偿还，采用无偿拆借的方式进行借款。[1]根据国家2016财税的36号文件的规定，集团企业、单位或者个体向其他单位或者个体提供无偿贷款服务，但用在公益事业的和以社会公众为对象的贷款服务不包括在内。而根据法规附件不动产注释第一条的注释表示，销售服务是指销售交通运输服务、电信服务、建筑服务、金融服务、现代服务、生活服务，而企业之间资金拆借应当归属到金融服务。但是在（财税〔2019〕20号）第三条引起了大伙的争议：自2019年2月1日至2020年12月31日，对于企业集团内单位（含企业集团）之间的资金无偿借贷行为，免征增值税。因此集团内企业之间“无偿”拆借资金应视同销售行为，但是免征增值税，若是非集团内部则视为视同销售，需要按照同期同类的借款利率交纳增值税。 　　（二）自有资金内部有偿拆借 　　内部有偿拆借是房地产企业内部资金流动的另一种表现形式，是企业将资金借给其他企业并收取一定的利息费用的方式进行的资金交易，房地产行业内部的有偿资金拆借，没有超过同期同类借款的利率的部分，允许在企业所得税计算时予以扣除。在房地产企业获取资金以后应根据国家税法规定交纳企业所得税。企业应交增值税按照视同提供贷款，交纳6%的增值税。 　　（三）银行贷款内部拆借 　　银行借款内部拆借问题包括无偿和有偿两种方式，无偿的银行贷款拆借是指，将企业自身从银行贷出来的款项无偿转贷给其他单位，在本质上借入方其实是获得了收入，所以税务部门可以根据当期利率核准其收入。[2]根据我国企业所得税税法第八条规定，企业在日常经营中发生的同收入有联系的正产的支出，包含企业所得税的允许在应纳税额中扣除。所以，地产公司把银行贷款无偿转让给其他公司单位使用，应该支付的利息同收入具有较弱的相关性，在增值税处理上，应该调增应税所得额。 　　如果是有偿将银行贷款进行内部拆借，该交易没有直接或间接导致国家总体税收收入的减少。根据《特别纳税调整办法》第三十条规定，税务机关有权进行合理调整、经营的机构，应当按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款，且实际税负相同，或者利率与同类业务的正常利率相差過大，有偿拆借双方之间的业务往来有下列情形其中任意一项的。《税收征收管理法实施细则》第五十四条规定、费用、调整。 　　二、改善内部拆借环境，降低涉税风险的措施 　　（一）优化资金拆借流程 　　为了使企业之间资金拆借活动更加顺利的开展，确保拆借资金以及涉税项目计算正确，企业之间在拆借过程中要严格遵守企业会计准则中对内部资金拆借的规定，做好资金拆借账务核算，借入方清楚地记入其他应付款及其二级明细账，记录清楚往来账项。借出方的利息及涉及税额计入税金及附加科目，由于房地产企业内部资金拆借不同于企业日常经营所产生的业务，为了以防会计账目混乱，还要在附注上注明具体的拆借业务，做到企业间拆借业务合规合法，为企业拆借纳税提供真实有效的纳税依据，防止涉税风险出现。[3] 　　（二）实行集团公司统借统还 　　统借统还是降低企业涉税风险、减少涉税金额的一种方式，其具体定义为“企业所在集团将统借统还业务委托给企业集团下属的财务公司代理执行，指的是企业集团下属的财务公司从银行等相关金融机构取得要对其他单位进行统借统还的贷款以后，由集团所属财务公司与企业集团或集团内下属企业所需要进行统借统还的单位签订统借统还贷款合同并进行借款的分拨，按照要付与银行等金融机构的借款利率向企业集团或集团下属单位，收取用于