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浅析企业融资的困境与出路 　　摘要：众所周知房地产公司属于资金密集型企业，产品开发周期长，前期垫资多，尤其是在开发前期时经常会面对融资困难的压力。对于民营中小型房地产企业来说，由于大部分不是上市公司，企业自身规模较小，管理能力相对较差，企业内部资金留存少，融资能力弱，政策—旦对房地产行业发生不利变化时纷纷陷入融资困境，由此可能引发一系列风险和不稳定事件。本文通过对民营中小型房地产企业面临的融资难、融资贵等现状的分析，提出改变融资困境的出路和建议。指出可以通过加强战略合作、集团内部融资，以及与银行探索新的融资方式等解决对策。 　　这些年来，房地产企业推动着我国经济的发展，逐渐发展成为我国经济的支柱。然而由于新政策的实行使相当一部分投资者对房地产投资产生忧虑，从而使得房地产企业在融资上越来越受制于银行等金融机构。虽然现今产生了许多创新型的金融工具，但是中小型房地产企业由于自身条件受限，在金融工具和融资方式的选择上也普遍受到约束，所以制约中小型房地产企业前期发展的关键原因就是资金的缺乏。众所周知房地产公司属于资金密集型企业，产品开发周期长，前期垫资多，尤其是在开发前期时经常会面对融资困难的压力，比如发生烂尾楼等情况，由此可能引发一系列风险和不稳定事件。对于民营中小型房地产企业来说，由于大部分不是上市公司，企业自身规模较小，管理能力相对较差，融资能力弱，在对外融资时更是面临融资难、融资贵的情况。 　　1当前民营中小型房地产企业的融资困境 　　1.1外部融资周期长 　　民营中小型房地产企业相对于全国性跨区域大型房地产开发公司而言，大多数情况下在本地区域内经营，很少能跨区域搞开发项目。本地项目一般体量不大，开发面积也相对较少，加上国家产业政策对房地产行业的调整，金融部门对房地产行业保持谨慎支持的态度，因此融资周期对比以前来说变长，时效性变差。 　　1.2抵押物不足、押品估值较低 　　一般情况下，民营中小型房地产企业抵押物大多是用于项目开发的土地或者已建成的商铺。由于抵押物所处地理位置、交通条件、配套设施、周边商业氛围、升值潜力等并不一定都占优势，评估价值相对来说比较低，从而在硬件方面也在一定程度上制约了融资规模。 　　1.3外部融资渠道比较单一 　　很多民营中小型房地产企业现阶段的外部融资渠道比较单一，大部分是银行贷款形式，主要包括开发贷款和客户个人按揭贷款。由于限购政策的实施，客户群大幅减少，个人按揭贷款往往受到很大影响，更进一步制约了贷款的额度。 　　1.4外部融资限制条款多、条件比较苛刻 　　民营中小型房地产企业由于自身规模较小，内部管理能力较差，在对外融资过程中议价能力弱，经常处于劣势。银行等金融部 　　门的要求条件高，限制条款多，有些要求过于苛刻，阻碍着项目开发。比如银行经常在主借款合同以外要求企业签订一项财务顾问附带合同，另行支付一笔不菲的财务顾问费。还有的条款不是约定到期一次还本，而是规定分期偿还本金，实际上就是变相提高了利率，企业惨淡经营，甚至最后沦为给银行打工的地步，更谈不上发展壮大了。 　　1.5内部融资严重不足 　　民营中小型房地产企业前期开发规模小，自身管理能力差，资金使用效率不高，限购前盲目投资扩张，内部资金留存严重不足，内部融资几乎可以忽略不计。 　　2民营中小型房地产企业融资困境的对策和出路 　　2.1利用国家支持性政策，适时缩短融资周期 　　由于受国家经济转型及中美贸易摩擦的影响，中小企业经营目前遇到一些暂时性的困难，国家加大了对中小微企业的支持力度，特别是提出对民营企业的融资难、融资贵的情况要加以改变。民营中小型房地产企业可以充分了解政策，利用政策，争取与银行等金融机构积极合作，抓住机遇，缩短融资周期，提高融资的时效性。 　　2.2加大招商引资力度，提高抵押物价值 　　针对民营中小型房地产企业抵押物估值不高的情况，可以加大招商引资力度。比如与公交公司合作，在项目所在地开设公交站点，改善交通条件，完善周围配套设施。引入知名幼儿园、早教机构和餐饮连锁企业，提升抵押物的知名度，进而提高评估价值，增加融资规模。 　　2.3加强战略合作，拓展外部融资渠道 　　适当引入战略合作方，不再局限于仅向银行等金融机构外部融资。比如可与有意向并具备相当实力的战略投资方合作，约定对方出一定比例货币资金合作开发，缓解民营中小型房地产企业自身的资金压力。这种情况下要根据企业自身特点及合作方式来选择债权融资还是权益融资形式对企业更有利。 　　另外还可以与施工单位合作，由施工单位垫付部分工程资金，约定用开发产品抵顶部分债务，在房价上升的情况下，施工单位也乐意接受这