面向工程建设全流程的不动产权籍调查.docxVIP

面向工程建设全流程的不动产权籍调查 　　摘要：立足不动产权籍调查工作，按照国务院深化“放管服”改革和优化营商环境的有关指示精神，在阐述不动产权籍调查内涵和特征的基础上，通过对工程建设全流程中涉及的各类调查和测绘现状进行全面梳理分析，针对不动产权籍调查如何与相关工作进行优化整合提出了相关建议，以期进一步压缩工程建设全流程审批时间，使不动产登记工作更加便民利企。 　　关键词：不动产权籍调查;工程建设;全流程;优化 　　中图分类号：f293.31 　　文献标识码：c 　　文章编号：1001-9138-（2019）06-0039-43 　　收稿日期：2019-04-26 　　1不动产权籍调查的内涵与特征 　　不动产统一登记之前，为了服务于分散登记模式下的各类不动产登记，出现了诸多种相关调查或测绘，如地籍调查、房产测量、土地承包经营权调查、林权调查、海籍调查、无居民海岛测量等。《不动产登记暂行条例》颁布实施后，国土资源部随即印发了《关于做好不动产权籍调查t作的通知》（国土资发[2015]41号）。不动产权籍调查作为不动产统一登记制度建立后出现的新名词，在该通知中首次被提出。 　　不动产权籍调查工作依据的主要法律法规有《物权法》《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》等。相关条款明确规定，当事人申请不动产登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、空间界限、面积等必要材料。不动产权籍调查的目的，即在形成“权属清楚、界址清晰、面积准确”的调查成果。权籍调查成果资料经不动产登记后，具有法律效力。因此，不动产权籍调查必定成为不动产登记的前提和基础。 　　《测绘法》第22条第2款规定，测量土地、建筑物、构筑物和地面其他附着物的权属界址线，应当按照县级以上人民政府确定的权属界线的界址点、界址线或者提供的有关登记资料和附图进行。《不动产登记操作规范（试行）》明确规定，不动产权籍调查包括权属调查和不动产测量。《不动产权籍调查技术方案（试行）》要求不动产权籍调查应按照准备工作、权属调查、不动产测量、成果审查入库、成果整理归档的次序开展工作。正在研究起草的国家标准《不动产权籍调查规程（征求意见稿）》将“不动产权籍调查”定义为，针对不动产的权属、位置、界址、面积、用途等进行的调查与测绘工作。 　　综上所述，权属调查是不动产权籍调查的核心，也是不动产权籍调查的基本特征所在。不动产权籍调查应以不动产单元为调查对象，依据不动产权利人的申请或由政府统一组织，通过权属调查和不动产测量，查清不动产的主体（如权利人等）、客体（如位置、界址、四至范围、面积等）和权利状况（如权利类型、权利性质、用途、相邻关系、共有权关系、抵押状态等）。不动产测量应在权属调查的基础上进行界址点测量和地籍图测绘，在全面查清不动产单元权属状况，做好指界工作的基础上开展不动产测量等相关调查工作，形成不动产权籍调查成果（包括不动产权籍调查表、不动产测量报告、不动产单元图等文字、表格和图件成果）。权属调查一核心环节这也成为不动产权籍调查区别于基础测绘的最本质差异，脱离权属调查提出不动产测量，或者将不动产测量等同于不动产权籍调查，便是割裂了权籍调查的整体性和系统性。 　　2工程建设全流程中的调查和测绘工作现状 　　为贯彻落实党中央、国务院关于深化“放管服”改革和优化营商环境的部署要求，推动政府职能转向减审批、强监管、优服务，促进市场公平竞争，2018年5月，国务院办公厅印发《关于开展工程建设项目审批制度改革试点的通知》（国办发[2018]33号），决定在北京、天津等地开展工程建设项目审批制度改革试点。该通知明确，推行联合勘验、联合测绘、联合审图、联合验收等。对于验收涉及的测量工作，实行“一次委托、统一测绘、成果共享”。在2019年国务院政府工作报告中，中央再次强调激发市场主体活力，着力优化营商环境，明确将在全国推开工程建设项目审批制度改革，使全流程审批时间大幅缩短。 　　通过对各地的现状调研，根据《城乡规划法》《土地管理法》《不动产登记暂行条例》《建设用地审查报批管理办法》《城市商品房预售管理办法》《不动产登记暂行条例实施细则（试行）》等法律法规，从项目立项到竣工以及产权登记的全流程中，涉及原规划、国土、房产、建设等多个行政主管部门的多项审批、监管、登记发证业务事项。按照工程建设进度，大致可划分为立项用地规划许可、工程建设许可、施工许可与建设、竣工验收等四个阶段。每个阶段涉及的主要行政业务事项，以及相关的调查和测绘类型大致梳理如下： 　　一是立项用地规划许可阶段。主要包括发项目审批核准备案、选址意见书核发、用地预审、用地规划许可、土地征转报批、土地供应、土地登记等，其