某房地产集团产品线研究汇报.ppt

* 基准方案推荐——小城以传统中档近郊置业为主，当在价格可以达到的市场上，以高层搭配洋房和洋房化多层效率最高 建筑形式 高品质，低容积率 中品质，中容积率 低品质，高容积率 4+1洋房 0.7—0.8 0.8—0.9 0.9—1.1 6层多层 1.1—1.3 1.3—1.5 1.5—1.7 11层小高层 1.7—2.0 2.0—2.2 2.2—2.5 18层高层 2.2—2.5 2.5—2.7 2.7—3.2 33层高层 3.0左右 3.0－4.0 4.0以上 物业类型的容积率实现度（以南方某城市为基准） 输入项1——根据品质和设计单位共同确定的经验容积率 输入项2——根据市场竞争状况权衡容积率和产品品质 高层梯户比增高，单元连接数增加； 若市场接受度没有问题，可以选定。 比选因素示例 洋房竞争比较激烈，舒适度直接决定价格； 则对土地经济性的利用将适可而止。 第九十页，共一百二十九页。 * 物业类型 经验容积率 指标 容积率 0.58 占地面积 320000 建筑面积 186079 建筑面积占比 占地面积 建筑面积 住宅部分 独栋别墅 0.3 25% 155066 46520 联排别墅 0.7 45% 119622 83736 退台洋房 1.1 15% 25374 27912 多层 1.4 15% 19937 27912 17+1高层 2.4 0% 0 0 地下室 —— —— —— —— 输入项1：单种产品容积率 输入项2：面积配比 输出项1：整体容积率和面积 输出项2：各项物业类型的占地和建筑面积 总用地＝用地1＋用地2＋…… ＝建面1/R1＋建面2/R2＋…… ＝总建面×配比1/R1＋总建面×配比2/R2＋…… ＝总建面×（配比1/R1＋配比2/R2＋……） 总容积率＝总建面/总用地 ＝1/（配比1/R1＋配比2/R2＋……） 从不同产品形态的容积率和面积配比反算总容积率和各类物业面积 第九十一页，共一百二十九页。 * 三代同堂客户的室内活动集中在客厅、主卧和餐厅 Step2 第五十八页，共一百二十九页。 * 功能空间 序号 功能满足 1 需求程度 10 客厅 1 与客人在沙发上喝茶、抽烟、聊天 2 一家五口在客厅聊天、喝茶 3 男女主人在客厅看电视、看书报等 4 小孩看动画片、吃零食、玩耍 5 小朋友来了一起玩耍、看动画片 6 小孩玩累了在沙发上睡觉、吹风扇 主卧 1 主人日常休息、睡觉 2 主人在床上读书、看报、看电视 3 小孩子玩耍，偶尔与父母同住 4 主人日常从衣柜取换衣物，整理行头 5 有床头柜，可以放烟灰缸，茶杯 6 女主人在化妆台前化妆 餐厅 1 一家五口一起吃饭 2 男女主人早上吃早餐 3 父母早上吃早餐 4 小孩子在餐桌上写作业 三代同堂客户使用最频繁的三个功能空间使用方式深化 Step3 第五十九页，共一百二十九页。 * 根据重要敏感图和客户真实需求得出三代同堂最看重的功能空间 客户需求访谈 客厅 厨房小了，能站3个人就够了，平时是一个人，可以站个帮手就可以； 厨房要有生活阳台，通风采光要好一些； 厨房 入户一定要有玄关，做为缓冲空间，入户花园比玄关要好； 希望能够有玄关，这样有遮挡效果，可以聚财 入户 空间 希望阳台能再伸展一点，露台大一些，休闲方便，冬天可以晒太阳，养花 露台 特别喜欢现在的庭院，平时养花养草、小孩子玩都比较方便 庭院 希望动静分区合理些，客厅和卧室互不干扰； 感觉目前的客厅和餐厅设计的比较好，有点错位的排布比通着的要好； 不喜欢穿厅的客厅 单体户型 三代同堂 第六十页，共一百二十九页。 * 三代同堂户型产品特性诉求总结 描述 生活方式演绎 价值需求 亲和力 换鞋，接待客人的过渡空间 与邻居保持适度的私密性 老人或孩子有单独活动空间，互不干扰； 日常会客、家庭聚会和娱乐空间； 在客厅活动不会影响到卧室 摆放玄关和鞋柜 布局尽量避免邻里对视 追求和谐 家庭和睦 尊老爱幼 客厅 产品特性 功能诉求 信赖 注重实用性 入户空间 空间开敞，洋房开间4.5m以上，高层开间3.9m以上 客厅与餐厅有明显区隔 动静分区，避免穿厅 庭院 露台 早上锻炼身体 在庭院内种植花草树木，修身养性 在南向露台晾晒衣物 在露台上晒太阳，休憩，下棋 尽量南向采光 庭院尺度 露台尺度，封闭（北方） 庭院的需求度大于露台 女主人平时做饭，有时多人帮厨 家人能穿过厨房到生活阳台晾衣服 厨房适当偏大，开间2.2m以上 厨房带生活阳台 通风采光要求更高 厨房 自然 经典 强调秩序、礼仪和身份感 单体户型 三代同堂 第六十一页，共一百二十九页。 * 客厅 庭院、露台