第三章 房地产开发用地完整.pptVIP

第七节 国家征收法律制度 三、城市房屋拆迁 （一）城市房屋拆迁的概念 城市房屋拆迁是指在城市规划区内国有土地上，因公共利益需要拆除房屋及其附属物，并由拆迁人对原房屋及其附属物的所有人或使用人进行补偿和安置的行为。 [风能进，雨能进，国王不能进] 具体内容： （1）房屋拆建；（2）城市功能、用地布局和空间结构的调整；（3）城市基础设施的建设和改造；（4）环境治理。 遵循的原则：服从公共利益原则；符合城市规划原则；有利于城市旧区改造原则；有利于生态环境改善和文物古迹保护的原则；保护拆迁当事人尤其是被拆迁人及被拆迁房屋承租人合法权益的原则。 第七节 国家征收法律制度 （二）城市房屋拆迁法律关系 1、主体 主体拆迁人、被拆迁人、被拆迁房屋的承租人、房屋拆迁单位和房屋拆迁管理部门 征收主体应当是政府 个人不得成为拆迁人 2、客体 需要拆走的房屋及其附属物 3、内容 拆迁人和被拆迁人所享有的权利和所承担的义务 第七节 国家征收法律制度 （三）拆迁程序 1、申请； 2、审批 3、房屋拆迁行政公布 《物权法》中，第28条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。” 4、签订拆迁协议 5、实施拆迁 [相关链接] 第四节 建设用地使用权转让法律制度 2．以划拨方式取得的建设用地使用权的转让条件 （1）先出让后处分。（2）先处分后出让 3．拟转让的房地产不具有禁止转让的情形 《城市房地产管理法》第三十八条　下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。 （二）当事人须订立书面转让合同 （三）须办理建设用地使用权过户登记 [相关案例] 第五节 国有土地租赁法律制度 在我国，存在土地租赁与土地使用权租赁两种租赁关系。二者的主要区别是： 第一，土地租赁出租的客体是土地，土地使用权租赁，出租的客体的土地使用权。 第二，在土地供应市场中，国有土地租赁属于土地一级市场；国有土地使用权出租属于土地二级市场。 第三，租赁主体不同。国有土地租赁的一方始终是政府，而土地使用权出租的出租人则为拥有可流转土地使用权人。 第五节 国有土地租赁法律制度 一、建设用地使用权人出租土地的情形 （一）建设用地使用权人出租土地的含义 建设用地使用权人出租土地是指土地使用权人作为出租人，将土地使用权随同地上建筑物、其他定着物出租给承租人使用，承租人向出租人支付租金的双方民事法律行为。 （二）建设用地使用权人出租土地的生效要件 1．建设用地使用权人须具备出租条件 （1）以出让方式取得建设用地使用权的，与转让条件相同 （2）以划拨方式取得建设用地使用权的，与转让条件相同 2．建设用地使用权的出租应当随同地上建筑物、其他定着物一起出租 3．签订土地租赁合同 4．出租人须依法办理登记【相关案例】 第五节 国有土地租赁法律制度 （三）建设用地使用权人出租土地的效力 1．承租人取得租赁权，进行占有、利用、经营 2．建设用地使用权出让合同规定的权利义务并未随土地的出租而转移给承租人 3．承租人取得租赁权虽为债权性权利，但具有某些物权的效力。 4．出租期限不得超过出租人尚享有的权利年限，超过的部分归于无效。一次租赁期限也不得超过20，期满可以续订。 二、国家出租土地情形 （一）国家出租土地的含义 国家出租土地是指国家将国有土地出租给使用者使用，由使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为。 国有土地租赁是出让方式的补充。 第五节 国有土地租赁法律制度 （二）国家出租土地的适用范围 1．对因发生土地转让、场地出租、企业改制和改变土地用途后依法应当有偿使用的土地，可以实行租赁； 2．对于新增建设用地，重点仍应是推行和完善国有土地出让，租赁只作为出让方式的补充。 1997年国土资源部发布了《规范国有土地租赁若干意见》当中规定：对原有建设用地，法律规定可以划拨使用的仍维持划拨，不实行有偿使用，也不实行租赁。对因发生土地转让、场地出租、企业改制和改变土地用途后依法应当有偿使用的，可以实行租赁。对于新增建设用地，重点仍应是推行和完善国有土地出让，租赁只作为出让