世联云南曲靖金麟湾高尔夫别墅营销策略汇报.pptVIP

维也纳森林—A （六围合院落别墅） 优点： 户型带地下室及前后露台（阳台）/娱乐室，有一定附加值 客厅方正实用，卧室较多 室内楼梯易形成特色内景观 院落式围合加强人际交往 缺陷： 室内梯居中造成户内交通面积偏大 1F客厅来人使用卫生间不便，绕行距离大 相邻两户1F露台间距2.4M需注意视线干扰及住户安全 主卧缺更衣功能 附加值空间： 地下室、露台 附赠面积：约 158.7㎡ -1F 1F 2F 组合位置 户型评价 第二十八页，共八十一页。 维也纳森林—B （六围合院落别墅） 优点： 户型带前后露台（阳台）、较大前院，有一定附加值 高厅空间（双层）舒适度、视觉感均优于单层厅间感受 院落式围合加强人际交往 缺陷： 户内卫生间多为黑卫，采光通风需注意处理，3F公卫开间1.5m过小 停车位与住家距离远 中空后侧儿童室位置偏深，室内自然光照受一定影响 相邻两户间3F平面，中空空间尺度为5.4*4.4可能存在视线干扰 次卧、客卧均偏小，2f家庭厅空间小不具备该功能 附加值空间： 入户前院、露台 附赠面积：约40.9 ㎡ 1F 3F 2F 组合位置 第二十九页，共八十一页。 逸树森香—A （下叠加） 优点： 户型带地下室及前后露台（阳台），有一定附加值 入户门厅上空，有空间变化 有共用书房且临露台环境较好 户内有储存空间，带车库 缺陷： 交通面积稍大 附加值空间： 地下室、露台 附赠面积：平均约20 ㎡ -1F 1F 2F 户型评价 第三十页，共八十一页。 逸树森香—A （上叠加） 优点： 户型带露台（阳台），有一定附加值 高厅空间（双层）舒适度、视觉感均优于单层厅间感受 户内有储存空间、娱乐棋牌室 主卧室功能齐备，有独立书房，独享室外大露台空间 缺陷： 交通面积偏大，餐厅空间显窄 棋牌室进深偏大，内室可能自然光照不足 附加值空间： 露台 附赠面积：约 50㎡ 3F 4F 5F 户型评价 第三十一页，共八十一页。 逸树森香—B （转角叠加） 优点： 户型带露台（阳台）、入户花园，有一定附加值 每户均有大面积储藏室 高厅空间（双层）舒适度、视觉感均优于单层厅间感受 双主卧空间 缺陷： 2f客厅外大露台可能对卧室产生干扰 2f两户间厨房与露台距离偏近，可能相互影响 右侧户型主卧卫生间开间稍窄，舒适度不够 各储藏室大小不一产生对应分户不均 附加值空间： 露台 附赠面积：平均约 20㎡ 1F 2F（4F/6F) 3F(5F/7F) 户型评价 第三十二页，共八十一页。 产品总体评价 产品卖点提炼 高落差类坡地设计，景观最大化 双拼类独立别墅设计 围院联排前中后三重错落庭院设计 亲水独栋部分带私家码头设计 全部送半地下室/露台设计 户型功能齐全,大部分朝向佳 产品概念演绎,产品分类清晰 第三十三页，共八十一页。 户型概念演绎建议 精神 物质 法权 + 直接过渡 户型缺陷针对营销对策： 1、对业主的权益界定模糊 外墙使用权问题 花园使用权问题 半地下使用权问题 露台使用权问题 私家码头使用权 2、豪宅业主的权益也并未赋予尊贵体现 权益不明晰，豪宅的权益体系没有体现尊贵 金麟湾一号业主权益手册 Property Right 法权时代豪宅 第三十四页，共八十一页。 本次汇报内容 市场环境 曲靖城市经济特征 曲靖地产市场整体趋势 项目影响相关政策 产品研究 总评评价及物业发展建议 户型评价及卖点提炼 营销攻略 营销策略原则及资源利用策略 强势主题建立 客户锁定 价格策略 分期启动 组合销售政策 活动营销 媒体计划 第三十五页，共八十一页。 1,营销策略原则 A,坚定高尔夫和水资源两条主线 B,强化特权营销和圈层推广渠道 C,创新体验营销 金麟湾原创会所制营销中心 关键词：服务式销售，侍应 以小众传播推广渠道为主，传统大众推广渠道为辅，重点进行 圈层营销。 分众媒体要不遗余力的投入推广； 适当选择电视媒体，不宜撒网，建议重点投放； 户外广告牌：保证三大要道锁定 昆曲路段——本地豪客必杀 机场路段——世界及全国商务客流必杀 本地高端酒店——截流客源 高尔夫主题活动-一杆进洞奖 水生活主题活动-一水边篝火红酒晚会 第三十六页，共八十一页。 结合本项目水资源特点，项目可借鉴的水的休闲、情调、服务和生态的价值点 衍生价值体系 建筑 观光 生态 产品 休闲 情调 文化 服务 衍生价值点 项目可衍生的 价值点 建筑 观光 休闲 情调 文化 服务 产品 2,水资源价值总结 本项目 价值衍生方向 感 性 知 性 原则一：水景观资源与参与式经营主题的充分结合，充分提升物业价值