泗阳文城项目策略方案.pptxVIP

;;城市认知;城市认知;城市印象;城市格局;楼市板块格局;人口状况;城市经济;城区范围为东至魏来路，南至徐宿淮盐高速公路，西至西环线（245省道），北至宿宿淮铁路，总面积149平方公里。 城区规划形成“一河、两岸、三城” 的空间结构。 “一河”：指运河。规划将运河建设成为泗阳的生态主轴、活力水道和景观长廊。 “两岸”：指在运河两岸形成城市发展的两大组团。沿运河两岸，城、水、绿有机融合，形成运河水岸画廊。 “三城”：指由运河和泗塘河将城区分为生活城、产业城和生态城。;区域发展;;;;2016年成交量分析;2016年土地供应情况;2016年各区域土地供应情况;2016年商品房成交走势;2016年成交价格分析;2016年新增供应量;2016年各区新增房源面积;2016年3月-2017年3月商品房备案状况;2016年-2017年3月备案价格走势;2017年3月分区备案状况;2017年3月成交金额排行;板块格局;主城区主要在售项目一览;贴身竞品-厚地和美;贴身竞品-厚地和美;主力三房解析;项目竞品分析／厚地和美;贴身竞品-中央广场;主力三房户型解析;项目竞品分析／中央广场;贴身竞品-文城新都;三房户型解析;主城区竞品综述;竞品总结;市场格局总结及展望;地块四至;本案的配套主要集中在泗水大道以南； 地块周边一公里内的生活配套如菜场、饭店、宾馆、商店等一应俱全； 公共配套如学校、医院、公园、体育场、游泳馆、公共绿地等配套设施十分齐全，是城区内不可多得的宜居地块。 项目周边已经形成成熟的生活配套设施，具有完备的一公里城市生活圈。;本案紧靠城市干道相文路，离南边主干道文城东路仅一步之遥，北边城市外环路泗水大道仅2分钟车程； 离3、4、5、15、16、17、82、83、86路泗阳中学公交站台紧100米距离； 从相文路往南800米直达东西城市主干道北京路，从文成路往西500直达商业一条街人民路。 本项目道路畅达，交通便捷。;地块面积60.006亩 用地面积40004㎡ 总建筑面积：147823㎡ 容积率：3.23 建筑密度：小于等于17.49% 绿地率：大于等于30% 总户数：952户 总停车位：909个 ;地块认知总结;结合项目品质打造及学区优势，本项目向市场第一梯队靠拢。;;客户分类模型;结合现有区域商业市场情况，确定本项目商业功能定位：服务于社区及周边邻里消费的商业街，规划为两层建筑。;目标客户的物理属性描摹;;;;;目标客户痛点挖掘;目标客群需求挖掘;放下酒杯，告别纸醉金迷；远离应酬，多陪家人孩子；努力工作，更要保持健康；;项目定位;城市名片，遇见新城北; 文成福邸;备选案名;;品质感、尊荣感、个性化……找到了客户需求，我们要怎么做才能迎合目标客群的需要？;;产品价值体系;为了满足部分客户孩子上学的需求，建议尽快与政府协商将本项目划入泗阳双语实验小学。项目旁边是泗阳最好的高中江苏省泗阳中学，人文氛围浓郁，可不定期联合泗阳中学师生举行球赛、读书会等联谊活动，加强人文交流。;外部价值-配套;内部价值体系;内部价值—物业;;内部价值—户型配比;内部价值—户型;户型特点： 三房一卫，户型方正，客厅南北通透； 南北景观飘窗； 动线流畅，动静分区，干湿分离，洁污分离；;紧凑三房参考户型;紧凑三房参考户型;舒适三房参考户型;紧凑三房与四房;110平米紧凑四房（过程稿）;135平米舒适四房;市场上主流产品户型设计相对传统保守，亮点、附加值较少，建议本案增加赠送面积，提高户型亮点。;户型亮点： 落地飘窗;户型亮点： 景观阳台;内部价值—建筑风格;法式多层;法式风格的小区入口，恢弘大气之余，细节处不失精巧。既呈现出浪漫典雅风格，又有现代社会的时代感。;内部价值—景观规划;内部价值—景观布局;通过中央景观主轴以及组团景观节点，打造不同组团不同景色的效果。;银杏大道;悦享组团（运动组团）老人遛鸟区、鹅卵石步道、钢琴步道、康体器材、康体广场等。;儿童活动区、主题漫步道、秋千、沙坑等。;悦跑（健身组团）组团内可以设置健身漫跑道、地景mini高尔夫、男性专用户外健身场。;地景mini保龄球、女性专用户外健身场。;多功能健身区及运动场地。;悦读（人文组团）组团内可以设置景观阅读区、景观会客厅、室外咖啡吧、宠物公园等。;悦步（休闲组团）都市农村、一米菜园、薰衣草花田、四季园等。;春之园;局部增加架空层，进一步扩大小区内景观范围，同时架空层可以增加会客、社区图书站等功能，增加业主间交流的同时进一步提升项目品质感。;双层中空百叶窗 匹配洋房的环保性 让洋房生活更节能更舒适;智能安防系统、可视对讲系统;小区道路上设计风雨连廊，保证业主雨天归家也可不用打伞，从细节上提升项目品质感。;户外会客厅;上坊G22地块定位报告;柔和灯光系统;打造业主俱乐部，成立专门的跑团、书友会等