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方案优势 三、商业篇 1.综合超市作为主力店品牌效应大有利于项目品牌形象提升； 2.综合超市的覆盖范围较大； 3.综合超市作为主力店及聚客效应强，属于优良物业，自持价值高； 4.综合超市作为主力店可以通过品牌效应和聚客效应提升周边地价升值，促进周边物业去化速度； 方案劣势 1.综合超市由于其所占面积大，租金收益较低（租金约为30元/平方米/月）； 2.综合超市不适合短期出售、不适合快速变现实现资金回流； 威胁 1.开发建筑密度调整的不可控； 2.前期主力店引入难度大； 机会 1.找准与主力店商家的利益切入点以及引入时机攻破商家引入难题； 2.通过主力店商家的引入增加与政府协调调整建筑密度谈判的筹码； 第三十一页，共五十一页。 综合超市方案盈利模式分析 三、商业篇 第三十二页，共五十一页。 综合超市方案盈利模式分析 三、商业篇 根据市场定位及业态规划，建议该地块主力店商业自持，也可融资或待资产溢价后可整售； 方案：各业态占比：综合超市39%，名店22%，餐饮、配套10%，娱乐23%，童装童玩2%，床上用品，家饰4%；(密度需求55%) 第三十三页，共五十一页。 什么是社区配套商业？ 三、商业篇 第三十四页，共五十一页。 社区配套： 社区商业配套服务半径大于3公里，服务人口在2万人以上，消费人群骑车不超过十五分钟。人均建筑面积不低于1㎡。其业态分为必备性和选择性业态两种。必备性业态指的是满足消费人群日常基本生活需求的业态，主要包括菜市场、小型百货超市、餐饮店、美容美发店、洗染店等。选择性业态是指满足消费人群多样化、个性化生活需求的业态，主要包括咖啡馆、酒吧、花店、健身房等。 三、商业篇 第三十五页，共五十一页。 为什么要做社区配套？ 三、商业篇 第三十六页，共五十一页。 朗道地产营销 香洲名郡商业概念定位方案 第一页，共五十一页。 项目篇 酒店篇 商业篇 目录部分 建议篇 第二页，共五十一页。 一、项目篇 我们有什么？ 第三页，共五十一页。 一、项目篇 由项目地块控制指标一览表得计算： 酒店（A-3-2）总建筑面积104760㎡ 单层面积5820㎡ 金融商业（B-3-1）总建筑面积112868㎡ 单层面积5643.4㎡ 第四页，共五十一页。 二、酒店篇 我们要做什么样的酒店？ 第五页，共五十一页。 三星级酒店：(标准要求) 四星级酒店：(标准要求) 二、酒店篇 三星级酒店标准.doc 四星级酒店标准.doc 第六页，共五十一页。 为什么要做这样的酒店？ 二、酒店篇 第七页，共五十一页。 政府需求： 二、酒店篇 增加区域政绩工作； 星级酒店是政府招商引资的政绩体现之一。 2. 提升区域品牌形象； 星级酒店可以做为区域的品牌代表区域的形象，作为区域地标之一。 作为区政府的区域招待场所； 因为距离新的区政府很近，星级酒店可以成为区政府在区域内的招待接待场所的首选。 第八页，共五十一页。 市场需求： 二、酒店篇 区政府接待； 区政府对来访人员的接待安排需要有一个星级配置的酒店为其提供服务。 2. 周边厂区接待； 在项目周边有各类中低端的厂区，厂区本身不具备接待商家的场所条件，星级酒店可以满足其对大客户的接待工作需求。 吸引外区需求人群 星级酒店在市区的占有量并不大，所以在区域内的星级高的酒店可以达到更大的影响范围，吸引区域外的需求人群到此消费。 第九页，共五十一页。 项目需求： 二、酒店篇 提升项目形象； 星级酒店不仅是区域内的品牌形象的代表，也是项目本身的品牌形象代表。是区域地标，也是项目地标。 LOFT产品的配套； 星级酒店可以为项目的LOFT产品销售提供一定的影响和号召力，提升LOFT的售价及去化速度。后期运营为LOFT提供配套服务。（硬件服务：设备资源共享；软件服务：菜单式服务。） 增加商业氛围； 星级酒店可作为商业的一部分，为商业氛围的塑造增加浓厚的一笔。例如商业的亮化及外饰。 第十页，共五十一页。 做三、四星级酒店可行吗？ 二、酒店篇 第十一页，共五十一页。 行业专家： 二、酒店篇 经过初步实地调研发现周边3-5公里内暂时还没有三星级、四星级的酒店，我们项目可以弥补此区域星级酒店的空白； 星级酒店是目的性消费业态，自持风险较低，也可以给本项目带来固定的消费人群并提升本项目整体形象； 星级酒店业态可以很好的与商住写字楼、住宅、商业等产品形成互补，提升本项目的商业阶值，使开发商的利益最大化； 综合以上3点情况，建议如下： 此项目可以做了10000平方米左右的三、四星级酒店或是商务酒店，因此区域周边配套暂不成熟，建议选择品牌号召力较强及有一定客群的知名酒店。 第十二页，共五