戴德梁行郑州庆丰路酒精厂项目项目策划方案.pptVIP

* * * * * * * * * 内容总结 1。戴德梁行——项目策划方案。十分感谢贵司对于戴德梁行的信任，同时也感谢贵司给予我们机会去共同探讨[郑州酒精厂项目] 之未来发展。居住功能——服务式公寓、高尚住宅区。总体零售概念－新颖的概念。A.本区域就近消费的稳定消费客层（即项目周边居住及工作人群）。本购物中心影院建议置于3层购物走廊一端，占据约3000平方米之面积（4层挑空）。客户以长住客户为主，主要是国内外高级商务人士和高级白领。聘请酒店管理公司进行采取统一的酒店式管理服务。第一期——购物中心同高尚住宅社区。第二期——购物中心上盖物业。演示完毕，诚挚感谢 第五十九页，共五十九页。 * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 郑州-庆丰路酒精厂项目策划方案 主力店 百货和超市是郑州目前主要主流业态，很多大型商业项目也多引进超市作为项目的主力店。故本行建议本案要引入以上两种主流业态和核心主力店，两大型主力店的组合及带动作用，保证本案开业后对周边商业形成竞争态势，以吸引人气，聚集商气；但又强调多业态经营，以使主力店和各业态之间优势互补，产生强有力竞争优势。 规划的大型的主力商店群对购物中心的成功经营有很大的促进作用。其一保证经营的稳定性。其二，能够吸引众多的消费者，增加人流量，帮助其他品牌专业店、餐饮店等中小型店提高销售力，从而有利铺位的增值。这是一种集聚效应。购物中心作为大型复合型商业，最成功的客源策略始于主力商店，在此基础上展开招商计划，以扣住稳定客户层的需求特征，在品牌互动关系下达到整合的效果，形成一股强有力的经营动力。由于提供商品的多样化以及服务项目的增加，可以吸引不同目的消费群体，从而形成新的购物人潮，而他们彼此之间的相互促进，极大地刺激了人们的购物需求。就此而言，本项目具有其它业态不可比拟的消费整合能力。 10|业态定位及商品组合建议 第二十七页，共五十九页。 * 郑州-庆丰路酒精厂项目策划方案 主力店 主力店是购物中心最重要的组成部分，主力店位置如安排得宜，使其成功分布于购物中心适当位置，则可有效地促进整体商场的人流导向。在方案中的业态组合项目分配方面，本行把带动人流的超市设置在商品零售区靠近永安街一端的最低一层，主力店百货公司则设置在临陇海路，和超市各占据项目一端，百货贯穿各楼层，起连贯和轴心带动的作用。动线规划方面在总体上考虑了商业业态的总体平衡，使通过所有承租户的人流通行量达到最大，实现了客源共享的有机性、紧密性布局，达到购物中心的整体人气平衡。 本购物中心项目拥有陇海路、庆丰路、永安街三个临街面，另外根据本项目周边交通情况，决定了主要人流将从陇海路和庆丰路交汇处到达本项目，其他各方向人流比较平均，故建议项目主入口设置在陇海路与庆丰路交汇处，主入口前设置广场和下沉广场，以汇集人流。其他分别在庆丰路与永安街交汇处和陇海路上设置次入口。 10|业态定位及商品组合建议 商业车流 住宅 陇 海 路 庆 丰 街 商业 人流 商业 人流 商业 人流 商业 人流 百货公司 主力超市 主入口 次入口 次入口 购物中心 第二十八页，共五十九页。 * 郑州-庆丰路酒精厂项目策划方案 主力店 百货公司一直被视为购物中心的主要主力店类型，因为具吸引力及特色的百货公司拥有一群忠诚的消费群体，引入百货公司则可为购物中心项目带来一群固定的客源，同时信誉良好的百货公司也将发挥磁石效应，把其他零售商吸引过来，进驻购物中心。 现代百货店以时尚和女性为主，可以承受较高租金。值得注意的是，目前郑州百货主要以本土百货和国内连锁百货为主，仅有的国外百货百盛也因租用物业 面积过大，而采用大百货模式经营，丧失了自身百货的特色。建议本项目引进的主力百货应在避免同现有百货定位和商品结构雷同的基础上，着重引进相对于现有国内百货具有竞争优势的知名商家，最好是香港、台湾或国外的知名连锁百货。比如具有品牌和管理优势的香港新世界百货、SOGO百货、台湾太平洋百货、日本伊势丹百货等，甚至适宜面积的百盛百货；如能引进以上百货，将会对项目既有较大带动作用。将同项目超市相呼应，有助扩大商圈辐射范围，达致互惠互利的效应。 10|业态定位及商品组合建议 第二十九页，共五十九页。 * 郑州-庆丰路酒精厂项目策划方案 主力店 应合理评估百货业可能带给购物中心负面影响。由于百货公司经营面积较大，因此营运成本亦相对较高，加之近年百货利润率较低，付租能力亦因此偏低。加上今年百货业面对其他业种的激烈竞争，一些经营欠佳的百货公司反拖累购物中心的经营情况，如经营不支倒闭会使购物中心大部分面积顿时停业；建议把百货面积控制在12000平方米以下，如发展商有份参与投资，以合资形式经营，或聘用管