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怡美家园 怡美家园 PAGE / NUMPAGES 怡美家园 怡美家园 经过投资顾问的实践， 我们以为项目的综合定位特别重要， 即对开发项目进行的市场及产品 定位。 只有综合定位合理， 才能吸引此刻愈来愈趋于理性的购房者。 进而使开发商获取最正确利益。以下是怡美家园的介绍和评论。 当前北京市场上在销住所物业有 400 个左右， 但能崭露头角适应市场发展潮流、 获取 宽泛认同的项目其实不太多， 初期的万科城市花园、 前一阶段的现代城等项目或抓住市场空缺或创造一种时髦潮流，进而博得了较好的市场反应。跟着市场的不段发展，竞争日益强烈，客户日渐成熟，要想获取市场的认同，就不单要有一个鲜亮的卖点，还需正确的综合定位。 比较近一期间推出的新盘，怡美家园当是此中综合定位较为突出的项目。 一、春天展会上的闪亮楼盘 怡美家园位于海淀区上地环岛往东 800 米，总占地 9.3 公顷，总建筑面积 17 万平方 米，分一期和二期两个部分，此刻销售的为一期， 建筑面积约为 5 万平方米，所有为半围合 的板式多层、小高层构造。该项目自在 2000 年春天房展会亮相以来，在刚开盘的最先两个月中，均匀每个月销售 100 套，获得了很好的销售业绩。 我们以为， 怡美家园优秀的市场表现， 主要取决于其综合定位的合理， 也就是影响定位的区位、客户、产品、价钱等因素组合后的综合合理性，下边逐个表达。 二、区位与客户定位 从“大”的区位环境来看，怡美家园紧邻有“中国的硅谷”之称的中关村。从“小” 的区位环境看， 紧邻软件开发基地——上地信息家产基地。中关村、上地的快速发展， 使这一地区出现较强的购置力，并且其人文环境、自然环境均拥有天生优势。 在这一地区背景下， 年青、理智、从事 IT 行业或隶属知识阶层的有购房意向的集体，就成为该地区正在快速成长的重要客户群，怡美家园的客户定位正是这一新兴主流客户群。 据怡美家园的客户统计剖析结果表示，纯真 IT 行业的客户占总成交客户的 35.8%，此外，所有成交客户几乎都是在北京西部和北部工作的，这说明项目客户的地区特色特别明显。 即便目标客户群确立了， 往常也会有产品和价钱的多种组合， “没有卖不出去的产品，只有卖不出去的价钱” 。实质的产品和价钱定位工作是比较复杂的，是大批数据和剖析支持 下多种方案的比较和精选， 针对怡美家园这一基本成型的项目， 这里不去推导它的定位思路，仅从现状出发，比较其现有的价钱与产品能否与地区和客户特色相适应。 三、产品定位 怡美家园产品最主要的特色是建筑形式为板式多层、 小高层， 户型设计合理、 小区园 林设计考虑周到，这一产品定位是与客户定位是相适应的，主要表此刻以下几个方面： 1 、 板式多层、小高层被主流市场认同 跟着市场的发展变化， 高层塔楼已不再是购房者的首选。 伟业的客户需求统计剖析结 果表示， 板式多层、 小高层是仅次于多层带电梯以后最受欢迎的两中楼型， 并且这两种楼型的建设成真相对较低一点， 对于中关村、 上地的客户多为花费中档房的年青人， 所以这两种楼型也会适合减少房款压力。 、户型设计合理，多样化 怡美家园采纳短进深（ 13 米），大面宽（ 4.8 米）的户型设计，能够使通风、采光效 果比一般的板楼更好， 每个户型的室内平面布局尽可能做到最大程度的合理， 包含动静划分， 减少开向厅的门， 每个功能空间的大小适中， 提升空间的有效利用率。 怡美家园的户型有多 种，仅一期就有 40 多种，一期的顶层所有为跃层，平层有一居到三居多种户型，以二居和 三居为主， 这与伟业的客户需求统计结果几乎一致， 并且更切合理智型、 知识型购房客户的 偏好。 3 、 园林设计精良仔细 组团式的园林设计是有必定难度的， 而怡美家园的环境设计师则做出了整体的响应与细微处的雕砌，如进口呈放射状的路，给人以视线宽阔的感觉，起伏、有层次的四时绿化， 给住户优秀而变化的景观享受。 此外，项目没有采纳大面积的水， 而是用四时常青的花坛围起小型喷泉，这比起当前许多的“亲水住所”项目，固然景观上可能稍微差一些，但却也省去了很多保护和冬天冰冻的麻烦。 、产品的其余几个方面 怡美家园的鲜亮、 有条有理的外立面以及凸型八角景观窗， 都是项目的引人只处。 其坡式屋顶防止了积水、日晒等问题。 在包装策划方面怡美家园虽未对某一卖点着力衬着， 但整体做到了风格一致、 色彩清爽亮丽， 切合人们追求生机、 健康向上的心理特色。 值得一提的是怡美家园的广告力度其实不算强，与其优秀的销售业绩比，能够说是事半功倍的。 四、价钱定位 怡美家园所在地区决定起客户群为西北部的客户， 这些客户能够选择的地区有万柳大社区、中关村核心地区、 上地、清河小营及西三旗一带， 万柳、中关村核心地区的价钱最高，均匀价钱多为 7000 元 / 平方米左右，而西三