房地产基础知识培训99.ppt

第六十二页，共九十三页。 派夹报： 属于一种销售手段，分派报及夹报两种。派报是指通过人员散发资料；夹报是指将资料夹在其他报纸杂志中，并通过该报纸杂志的发行来散发资料。 SP： Sales Promotion，造势促销活动，制造话题，吸引大众视线，制造热卖气氛，利于个案炒作，促进销售。 第六十三页，共九十三页。 半地下室 半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1／3，且不超过1／2者 尾房 尾房又称扫尾房。它是房地产业进入散户零售时代的产物，是空置房中的一种。一般情况下，当商品住宅的销售量达到80％以后，就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。 第六十四页，共九十三页。 配建设施 配建设施是指与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称。 第六十五页，共九十三页。 10种情况下建筑面积不计算 1.层高小于2.20米以下的夹层、插层、技术层和地下室、半地下室； 2.突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷； 3.房屋之间无上盖的架空通廊； 4.房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池； 5.建筑物内的操作平台、上料平台及建筑物的空间平台及建筑物的空间安置箱、罐的平台； 第六十六页，共九十三页。 房地产基础知识 五证一照　　 “五证” 《国有土地使用证》 《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工证》、《商品房预售许可证》 “一照”指开发商的营业执照。 “两书”a《住宅质量保证书》、b《住宅使用说明书》 第三十页，共九十三页。 套内面积计算：　 房屋按套（单元）计算的建筑面积为套（单元）门内范围的建筑面积，包括套（单元）内的使用面积、墙体面积及阳台面积。 第三十一页，共九十三页。 公摊面积计算： 商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成： 电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整幢建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积； 各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50％。 第三十二页，共九十三页。 各套（单元）应分摊的公用面积计算： 房屋按套（单元）应分摊的公用建筑面积=该套（单元）内的使用面积×应分摊的公用面积÷各套（单位）使用面积之和。 第三十三页，共九十三页。 建筑容积率计算： 建筑容积率=小区内总建筑之和（平方米）/小区总占地面积（平方米）×100%。　　 得房率： 是指套内建筑面积与套（单元）建筑面积之比。 第三十四页，共九十三页。 居住建筑密度计算： 居住建筑密度=小区总居住建筑基地面积（平方米）/小区居住总用地（平方米）×100%。　　 第三十五页，共九十三页。 住宅间距： 二栋住宅间距（外墙皮与外墙皮）与前面（一般指南面）住宅高度的比值。　　 第三十六页，共九十三页。 层高： 指主要卧室的下一层结构顶面至上一层结构顶面标高之间的距离。　　 净高： 净高是指层高减去楼板厚度的净剩值； 第三十七页，共九十三页。 套外使用面积： 指套外全体住宅的公共使用面积，如楼梯间、电梯间、公共走道、公共用房等。　　 第三十八页，共九十三页。 房屋建筑、楼宇开发 包括土地“三通一平”或“七通平”。 “三通一平”指供热、供电、供水到位，场地平整； “七通一平”指道路、供热、供电、供水、供煤气（天然气）、给排水、排污、场地平整 第三十九页，共九十三页。 绿地率 绿地率=居住区绿地面积/居住区用地总面积×100%　　 第四十页，共九十三页。 开间 住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。住宅开间一般不超过3.0米--3.9米，砖混结构住宅开间一般不超过3.3米。规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。 开间5米以上，进深7米以上的大开间住宅可为住户提供一个40--50平方米甚至更大的居住空间，与同样建筑面积的小开间住宅相比，承重墙减少一半，使用面积增加2%，便于灵活隔断、装修改造。　 第四十一页，共九十三页。 　 进深 在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。进深大的住宅可以有效地节约用地，但为了保证建成的住宅可以有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求，不宜过大。目前我国大量城镇住宅房间的进深一般要限定在5米左右，不能任意扩大　 第四十二页，共九十三页。 期房 期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房 现房 所谓现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购