物业管理行业2022年投资策略.docx

物业管理行业2022年投资策略 一、面积扩张支撑高速增长确定性的时代或迎来尾声 （一）行业增速有所放缓，渗透率提高的快速增长期或达峰 根据中国物业管理协会的数据，2020年物业行业收入1.18万亿元，同比增长?12.3%，增速创2013年以来新低。量价拆分来看，增速的放缓主要是新增面积放缓?所致。2020年物业收入平均坪效3.07元/平米/月，同比增长3.3%，增速与19年基本?持平；2020年物业行业在管规模330亿平米，同比增长6.6%，增速创15年以来新低。 我们将物业管理规模的增长来源分为2个部分，第一个部分是前端房地产行业的?竣工交付，第二个部分是过去已竣工但没有物业覆盖的领域渗透率的提高（如服务社会化、老旧小区覆盖等）。 从竣工角度来看，统计局口径2015-2020竣工面积基本在10亿平米左右，而2020年物管协会数据全行业净增在管面积为20亿平米，自2015年财政?部、发改委、央行三部门关于在公共服务领域推广政府和社会资本合作模式的指?导意见提出“服务社会化”以后创历史最低。 从上述数据我们可以得到这样一个结论：物业渗透率提高带来的物业管理规模?的快速增长或已经达峰，渗透率提高对物业管理规模增长的贡献开始减弱。?不过，值得强调的是，渗透率提高的增速达峰并不意味着消失，渗透率提高带?来的面积增量仍将是管理规模扩大的重要来源，且在“服务社会化”之后，“老旧?小区全覆盖”也将成为物业管理规模扩大的一个重要来源。此外，截至2021年10月?底，统计局数据全国商品房施工面积94.3亿平米，如果全部竣工后并转化为物业行?业的管理面积，相较于2020年行业的管理规模仍有28.5%的增量，物业管理行业的?管理规模增长仍有较大的空间。 （二）关联地产公司交付贡献减弱，地产景气度下行压制规模增长 企业端来看，随着物业企业规模的逐渐扩大，关联地产公司的交付对企业的规?模增长的贡献逐步减弱。根据我们在2020年物业行业年报综述中的定义，龙头物企?包括：中海物业、绿城服务、雅生活服务、碧桂园服务、新城悦服务、旭辉永升服?务、招商积余、保利物业、世茂服务、金科服务、融创服务、恒大物业、华润万象?生活等13家物企。龙头物企每年的净增在管面积中，来自关联方交付的占比在逐步?降低，20年降至35%；关联方交付对公司规模增长的贡献方面，20年关联方交付的?在管面积占总在管面积的比例降至11%，而21H1这一比例下降至4%（年化为8%）。 从地产的销售端前景来看，21年7月以来房地产的景气度开始下行，截至10月?底，全国统计局销售面积累计同比增长7.3%，截至11月底，克尔瑞百强房企累计销?售面积同比下滑6.1%。我们预计21年全年全国房地产销售面积增长0.5%，仍能维持?正增长，但22年预计下滑8.3%，地产端销售的下行在短期内也将在一定程度上限制?龙头物企的规模增长。 （三）存量市场中外拓和收并购的竞争依然激烈 随着龙头物企发力外拓，存量房的外拓市场竞争将日趋激烈，而并购市场也呈?现了鲜明的“先热后冷再热”的过程，竞争依旧激烈。?20年下半年开始，多家龙头物企密集上市，市场在高增长预期下对规模扩张的?诉求也刺激了并购市场的蓬发，最终在21Q1达到一个高点。?进入21Q2，情况开始发生变化： （1）?充沛的并购资金和并购需求推高了一级并购市场的估值，加大了市场并?购的难度；（2）?龙头与非龙头的估值持续分化，一二级市场出现了估值倒挂，阻碍了中?小物企通过并购逆袭扩大规模的动机；（3）?港交所主板上市盈利要求提高，阻止了大量规模较小的中小物企上市；（4）?地产供给侧改革的影响开始逐步显现，部分有压力的房企已经开始通过?出售物业回流资金。 上述这些变化促使并购的需求方减少而供给方增多，一级并购市场从“卖方市?场”向“买方市场”转变，不过卖方整体仍然待价而沽，买方对高估值的谨慎促使?21Q2整个并购市场的热度迅速降低。 进入21Q3，情况再次逆转，随着时间的推移，地产供给侧改革的压力进一步显?现，越来越多的房企面临了资金的压力，并寻求通过物业回笼资金的方式，反映为?卖方愿意“降价出售物业”，并购市场的热度再次提高。但这一次的“热”与前一?次（20Q3-21Q1）有较大的差别： （1）?市场进一步向“买方市场”转型，估值下降；（2）?过去有实力的潜在买家（背靠有实力的开发商且自身规模中等或有特点?的物企）变成了标的，并购市场的标的质量大幅提高。 以上两点促成了21Q3以来并购的黄金期，对于有实力的物业企业而言，不仅意?味着并购的性价比提高，更意味着过去几乎不可能成为并购对象的潜在竞争对手成?为了绝佳的并购标的，对于规模扩张和能力补足都是良机，地产的危机促成了物业?的加速出清和集中度提高。 不过，尽管标的的质量大幅提高，估值的性价比也大幅提升，但高质量的并购