温州月日《实体投资风险管理》.pptVIP

３　不动产投资契税涉税风险管理　 中华人民共和国契税暂行条例：在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税 财税〔2012〕4号：国有、集体企业整体出售，被出售企业法人予以注销，并且买受人按照《中华人民共和国劳动法》等国家有关法律法规政策妥善安置原企业全部职工，与原企业全部职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，对其承受所购企业的土地、房屋权属，免征契税；与原企业超过30%的职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，减半征收契税。 第九十四页，共一百二十六页。 ３　标的企业价值计算　 （1）永续增长模型 实体价值＝下期实体现金流量/(加权平均资本成本－永续增长率) （2）两阶段模型 实体价值＝预测期实体现金流量现值＋后续期价值的现值 设预测期为n，则： 第六十二页，共一百二十六页。 实体价值 ＝　　　　　　　　　　　　＋ 案例：实体现金流量法下企业价值评价 第六十三页，共一百二十六页。 项目融资风险管理 第六十四页，共一百二十六页。 １　项目融资风险概述　 ⑴　项目融资风险定义 项目融资风险是指在项目融资过程中出现的不确定因素，导致项目资金短缺或不能偿还到期资金的可能性。 第六十五页，共一百二十六页。 ⑵项目融资风险影响因素 信用风险 完工风险 生产风险 市场风险 金融风险 政治风险 环境保护风险 第六十六页，共一百二十六页。 二　项目融资中非法集资风险分析与防范　　 １　非法集资的界定 非法集资是指单位或者个人未依照法定程序经有关部门批准，以发行股票、债券、彩票、投资基金证券或者其他债权凭证的方式向社会公众筹集资金，并承诺在一定期限内以货币、实物以及其他方式向出资人还本付息或给予回报的行为。 《关于进一步打击非法集资等活动的通知》（银发[1999]289号） 第六十七页，共一百二十六页。 ２　非法集资的特点　 未经有关部门依法批准 承诺在一定期限内给出资人还本付息，还本付息的形式多样 向社会不特定的对象筹集资金 以合法形式掩盖其非法集资的实质 第六十八页，共一百二十六页。 ３　非法集资风险的规避　 签订合同 资金用途确实用在生产经营上 在特定时间内集资 集资金额在确定范围内 集资对象在确定范围内 案例：吴英非法集资案例分析 第六十九页，共一百二十六页。 三　项目融资方案设计 １　资金用途 ２　融资规模 ⑴　需要考虑的因素：投资规模、资金性质等 ⑵ 定性分析法：专家测算法 ⑶ 定量分析法：项目流量测算法 ３　资金成本分析 ⑴　资金使用成本：利息、股息、红利等 ⑵　筹资费用：律师费、资信评估费、公证费、发行手续费、担保费、承诺费、银团贷款管理费等 第七十页，共一百二十六页。 ４　融资渠道 ⑴　国家财政资金：如财政拨款、减免税款 ⑵　居民个人资金：民间资金 ⑶　银行信贷资金 ⑷　其他金融机构资金 ⑸　其他企事业资金 ⑹　企业自留（内部）资金 ⑺　外商投资资金 第七十一页，共一百二十六页。 ５　融资方式　 ⑴　吸收直接投资 ⑵　发行股票　　　　 ⑶　利用留存收益 ⑷　向银行等金融机构借款 ⑸　发行普通债券 ⑹　利用商业信用　　 ⑺　融资租赁　 ⑻　杠杆收购 ⑼　其他：可转换债券、BOT 等 第七十二页，共一百二十六页。 ６　资金结构分析　 项目资本金与负债融资比例 资本金结构 债务资金结构 第七十三页，共一百二十六页。 三　项目融资风险管理中财务杠杆的运用技巧 １　财务杠杆作用演示 ①　有关计算如下： 　EBIT＝20　　EPS＝(20-8)(1-50%)/1＝6 EBIT↗20%　 EPS＝(24-8)(1-50%)/1＝8　↗33.3% EBIT↘20%　 EPS＝(16-8)(1-50%)/1＝4　↘33.3% 某企业现有资金200万元，其中普通股1万股，每股面 值100元；银行借款100万元，年利息为8％，EBIT为 20万元，所得税率为50% 第七十四页，共一百二十六页。 ②　若利率提高到10%，重复上述①计算 EBIT＝20　　EPS＝(20-10)(1-50%)/1＝5 EBIT↗20%　 EPS＝(24-10)(1-50%)/1＝7 ↗40% EBIT↘20%　 EPS＝(16-10)(1-50%)/1＝3　↘40% ③　若上述负债无利息，重复上述①计算 EBIT＝20　　EPS＝(20-0)(1-50%)/1＝10 EBIT↗20%　 EPS＝(24-0)(1-50%)/1＝12　↗20% EBIT↘20%　 EPS＝(16-0)(1-50%)/1＝8　 ↘20% 第七十五页，共一百二十六页。 ２　财务杠杆及运用 ⑴　财务杠杆的定义：EBIT较小变动引起EP