星河酒店项目建议书.pptVIP

小 结? 1、 深圳商服物业进入了一个高速发展的阶段，这与深 圳的阶段性的经济结构调整基本完成、经济驶入快 车道相吻合；2、 商服市场交投两旺前景看好；3、 福田区在2004～2005年将面临巨大的商服物业集中 供应、集中投放市场的压力； 第六十三页，共九十七页。 ? 二、中心区商服物业特征1、政府统一规划，构筑中心区商业圈2、商服物业发挥空间大3、高档次品牌、商家少4、商业氛围成熟，需假以时日 第六十四页，共九十七页。 小 结：高起点、高规划、高投入的中心区将是无可争议的深圳未来商业中心，是深圳未来最具国际性、现代性、最高档的商圈，shoppingmall、高中档百货、高中档餐饮、高中档娱乐的发展空间巨大。中心区目前商业氛围尚未形成，随着中心区建设的推进，片区商业物业的价值须经数年的增长，方可能达到预期目标。 第六十五页，共九十七页。 ?三、地铁商业简析 1、深圳地铁规划特点 ——高起点 高规划 高投入 第六十六页，共九十七页。 2、国内外核心城市地铁商业经验的启示 1）发展商出租，经营者入场经营交纳租金；2）发展商自营、联营（保底扣点方式抽取租金）；3）发展商出售给投资商或小业主，投资商或小业主对 外租赁或经营。 第六十七页，共九十七页。 地铁商业物业特点 A、 以租赁经营为主要方式，销售为辅助方式，租赁 的对象为大中型商家；B、 地铁商业业态也较为复合化，市场定位较完善， 经营业态较齐全，集超市、百货、散铺于一体。 C、 与地铁出口连接方式多样化，有专门通道连接方 式、融为一体式、间接连接方式D、 尽量缩短物业与地铁空间连接的距离 第六十八页，共九十七页。 威胁（T） 1. 同期市场有多个商务项目推出，市场竞争压力大； 2. 深圳城市竞争力减弱，将对经济环境造成一定影响； 3. 人民银行严格要求各银行控制高档物业贷款及按揭 成数； 4. 项目为复合型产品，在营销推广上可能存在市场认 识的模糊性； 5. 欧美经济不明朗、国际政治局势动荡不安。 第三十一页，共九十七页。 四、项目定位 （一）产品定位思考 属性特征一：集商业、酒店、写字楼于一体的综合项目 属性特征二：超五星酒店规划 属性特征三：地铁出口接入地下商场 属性特征四：CBD中轴线核心地带，毗邻会展中心 结论：超前规划、高档次、高配套的综合型商务物业 其中： 酒店——超五星酒店 写字楼——与酒店服务相匹配的高档写字楼 商业——与片区形象相匹配的高档商业街 第三十二页，共九十七页。 ?定位思考一：写字楼规模不大，与其他写字楼相比竞争 优势不强，如何在竞争中制造差异性？定位思考二：如何利用星级酒店资源来提升项目的附加值？定位思考三：如何在短期内迅速收回投资，但同时引进境外 大型企业？定位思考四：如何在本项目中打造星河地产的品牌？ 第三十三页，共九十七页。 思考：1、要塑造项目品牌，必须引入大型国际知名企业进驻，从而以进驻企业的品牌提升项目品质，树立项目的高档形象；矛盾点：跨国企业对写字楼的使用多以租赁为主，从而不利于资金的迅速回收。2、要想尽快收回资金，必须迅速实现销售，即要将写字楼迅速卖出去；矛盾点：有购买写字楼习惯的客户多为国内企业或投资者，不利于项目品牌的提升，同时，写字楼部分规模小、产品差异性不明晰，竞争压力大，销售实现难度大。 第三十四页，共九十七页。 （二）产品定位1、可供本项目选择的销售方式l?传统综合性甲级写字楼l?主题式写字楼l?产权式酒店服务型写字楼 第三十五页，共九十七页。 2、对以上三种方式的比较分析 （1）传统的综合性超甲级写字楼?优势：1）开发手法较成熟，一般不会出现较大的定位上失误，因 此风险性较小；2）易于销售执行?劣势：1）同类物业竞争压力大；2）价格承受力相对较低； 第三十六页，共九十七页。 3）与中心区写字楼定位同质化，竞争优势不强；4）与周边超高层写字楼项目不可避免的存在同质化竞争， 且本项目的办公部分在形象和规模上处于弱势地位；5）本楼盘写字楼部分规模不大，宣传力度受同比率宣传 费用限制，加上差异化不大，概念缺乏冲击力，难以 成为市场亮点，价格难以提升；6）不利于发展商品牌的再提升 第三十七页，共九十七页。 （2