子牙新苑项目成本控制方案.pptVIP

控制 要点 控制什么 怎么控制 谁来控制 新 征 土 地 （1）征地费用 （1）少交或晚交 土地部负责 （2）拆迁安置费用 （2）房产确权后，办理拆迁安置费用 （3）大市政费用 （3）自行配套项目，一是按市政大配套费标准计入项目成本；二是按实际发生费用分配到项目中计入。 建管部负责 （4）规划条件 （4）满足公司利益最大化，合理提高容积率，降低土地成本 建管部负责 第三十一页，共七十四页。 规划环节的成本控制所占权重最大，具有项目建设成本决定地位和作用。在规划环节进行成本控制是实现事前控制的关键，可以最大限度的减少事后变动带来的成本。所以该环节控制要点和控制内容复杂。 基本原则是：周密规划，科学讨论，严格审批。 尽管设计费在建设工程全过程费用中的一般只占建安成本的1.5—2%左右，但对工程造价的影响可达75%以上，设计质量的好坏直接影响建设成本的多少和工期的长短，直接决定人力、物力、财力投入的多少。因此工程造价控制要以设计阶段为重点，这是最直接、最有效的的建设项目投资的根本所在。 科学合理的设计可降低工程造价的10%。 项目规划设计环节的成本控制措施 二 第三十二页，共七十四页。 （一）规划设计阶段投资控制要点和策略 策略一：实行设计方案优化 策略二：实行限额设计，设计费和限额设计满足程度挂钩，合同中约定 策略三：加强对图纸的会审与审查 策略四：深入运用价值工程。运用价值工程的优势： 1.既可提高工程的功能又可降低工程的造价 2.在保证工程功能不变的情况下降低工程造价 3.在保证工程造价不变的情况下提高工程功能 4.可在工程功能略有降低的情况，使工程造价大幅度降低 5.可在工程造价略有提升的情况，使工程功能大幅度提高 策略五：采用合同措施，有效控制造价 设计人员要熟悉工程概预算定额和材料预算价 设计人员按项目估算及概算控制设计图 各相关专业环节制定双赢策略 建管部严格控制设计变更，设计变更率控制在1% 计划合约部造价管理人员及时提供可靠基础资料 限额设 计的管理 第三十三页，共七十四页。 （1）委托设计阶段需要有详尽的资料和技术指标，明确总体目标 （2）扩初设计阶段用技术经济指标考量设计方案，评价方案的优劣（子牙新苑项目建议在方案报规获得批复后，专题研究功能、定位等，给设计单位发扩初设计任务书，由设计单位进行扩初设计） 如户型适用性 如建筑的功能分区 和配套设计 设计方案是否经济 合理的考核标准 经济性是否合理 布局是否合理 （二）规划设计阶段成本控制节点 第三十四页，共七十四页。 施工图设计阶段五大问题 建筑结构尽量采用低成本的结构形式 基础结构形式的选择必须依靠真实的地勘察资料 防止结构配筋量标准不一 安全系数取值偏大，会影响设计结果 结构标示与说明按取最大值的方式进行统一标示说明 （二）规划设计阶段成本控制节点 （3）初步设计阶段明确项目工程造价的最高限额，确定造价目标（见附表） （4）施工图设计阶段防止可能出现的设计问题，导致变更造价造价 （5）设计交底和配合施工阶段的要设计单位深度参与 第三十五页，共七十四页。 (三)规划设计阶段成本控制的内容 进度 品质 成本 样板区造价 设计失误率 图纸完善程度 部品封样率 项目运作讲求的是成本、质量与进度的平衡,并非某一个极端，因为其中任何一项都意味着项目代价， 只有三者平衡才能获得最小的代价付出。 规划周期 方案周期 扩初周期 施工图周期 景观设计周期 室内设计周期 施工周期 含钢量等土建成本 设备造价 景观造价 产品的品质 设计变更签证率 合理的设计费 第三十六页，共七十四页。 建筑类型 结构部位 项目含钢量、混凝土含量限额指标 独立商铺 钢筋含量（kg/m2) 78 混凝土含量（m3/m2） 0.5 洋房（多层） 钢筋含量（kg/m2) 50 混凝土含量（m3/m2） 0.34 9-11层住宅 钢筋含量（kg/m2) 55 混凝土含量（m3/m2） 0.34 18层以上住宅 钢筋含量（kg/m2) 62-65 混凝土含量（m3/m2） 0.36 （1）结构含钢量及混凝土含量（保证安全和品质的前提下，降低用量） 第三十七页，共七十四页。 (2)安装造价 主要是电梯、外檐装饰材料、外墙保温材料、门窗等，在满足使用功能的前提下，适当考虑维护及保养成本，选择中档品牌。 (3)景观造价 1、硬景：活动场地、园路、环境造型小品（亭、廊、雕塑等）、水景、环境照明灯具、户外家私等。 2、软景：乔木、灌木