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中电信息大厦销售策划报告 一、写字楼市场分析： 1.历史状况： 1993 年北京市房地产业开始在较大规模形成。 由于政府以往对于高档 房地产限制较大, 供应量较少, 同时92年以来中国经济发展异常迅速,需求 迅速放大,使北京中高档房地产特别是写字楼供求之间存在较大缺口,严重 供不应求, 租金大幅上涨, 现房出售供应量几乎没有.93 年第一批推出的外 销房地产工程几乎全部取得极其不错的销售成绩,这种整体市场状况一直持 续到 94 年中期. 北京高档写字楼在 94 年前约有 140 万平方 M 的供应量,其 中除去公寓、酒店中用于写字楼的面积，纯写字楼面积约在 50 万左右。至 93 年底，有 8 个高档写字楼工程推出，到 94 年上半年，推出的高档写字楼 工程一共有 16个.这一时期推出的北京中高档写字楼工程几乎都取得良好的 销售和出租成绩, 94 年的价格平均比 93 年上涨 30%. 1995 年起, 房地产市场逐步下滑, 写字楼现房市场出现大量 “旧楼改 造”的写字楼，估计有 40－60 万平方 M，使写字楼供应量增加 20－30％。 2.市场现状： 总体供需情况: 今年对北京写字楼市场来说是供应量最大的一年。据资料统计，今年 共有 25 项优质甲级写字楼交付使用，总建筑面积 134 万平方 M，这些工程主 要集中在西城的金融街和朝外商业区一带。位于金融街地段的有投资广场、 平安大厦、建威大厦、国企大厦、月坛大厦、通泰大厦；东部地区的有恒基 中心、新中港万泰大厦、建宏大厦、嘉里中心、东环广场、联合大厦、泛利 大厦、美惠大厦等一批知名写字楼；从而形成了东长安街沿线至建国门外大 街，东二环沿线；西长安街沿线至复兴门大街；东三环沿线；西二环沿线五 片成规模的写字楼区域。 有关资料显示，1996 年北京写字楼实际总量约为 150 平方 M。1997 年 约有 60 万平方 M 的写字楼竣工，今年预计约有 140 万平方 M 竣工，北京甲 级写字楼的供应量将达到 350 万平方 M。 造成写字楼形成竣工高潮的原因之一是前几年开工的工程由于资金、 施工等多种因素，致使写字楼集中上市的局面。伴随着写字楼面积的迅速增 加，随之而来的租售艰难让更多的发展商感受到市场竞争的激烈。 在写字楼供应超过市场吸纳的同时，东南亚的金融危机产生的影响又 使今年新推楼盘面临“雪上加霜”的严重局面。在写字楼销售停滞不前的时 候，一些发展商在市场平淡的局面下，为了使资金尽快回笼，将物业降价销 售，从而引发写字楼售价、租价全面下跌。预计到今年年底，写字楼空置到 达 45％左右。 a.客户总量减少 * 以投资为目的的客户(主要是海外华人)因北京写字楼租金严重下滑, 空置率提高,基本失去了投资热情。 * 亚洲金融危机导致进入大陆的外资公司减少,规模压缩,典型的是韩 国公司,他们纷纷停止购楼计划或变卖在京房产，如三星、大宇；同时国内 公司扩张势头减弱,需求不旺。 *写字楼市场已形成三、四年，尤其近两三年发展极快，过去在饭店办 公的公司绝大部份已搬入写字楼，这部份写字楼客户资源过去占相当大比 重，是各写字楼竞争的焦点，而现在客户来源多数只能是新注册的公司或已 入住写字楼因各种原因再搬迁的公司。 * 97 年中,中央下达指示,严禁政府机构购置新的办公楼,由于今年特 大水灾又重申了这一决定,而且大部分国家机构早已更换了办公楼，此客户 群亦大大减少。此外政府机构多习惯于自己建楼。 b.售价大幅下落 在供应加大,需求缩小的情况下,写字楼价位不断下挫.长安街高档写 字楼现房价格已由2800-3000 美金/平M 降至2450 美金/平M(国际金融大厦). 西二环金融街写字楼现房价格基本在 2000 美金/平 M，如国宾花园大面积购 买 15000 元人民币，万通(小业主)已降至 2000 美金左右，二、三环间写字 楼基本价位在 12000-13000 元/平 M 之间.如甘家口大厦为 12500 元，军博附 近迎宾大厦 11800 元，航天桥银都大厦为 10000 元. c.租价一跌再跌 目前北京高档物业的基本租价已由去年的每月25－30 美金/平 M,跌至 每月 15－24 美金/平 M，97 年整体跌幅近 30%。中档物业租价一般在4－5 元/平 M.天. 近两年来，北京高档写字楼的租售价格一直处于跌势，随着竞争的加 剧，愈演愈烈，