深圳天利中央商务广场销售思路报告.pptVIP

项目定位 滨海CBD 首席商务平台 第三十页，共八十三页。 写字楼价值预估 核心均价的确定 项目名称 区域 月租金状况 海王大厦 南油 50-55 新保辉大厦 南油 55-60 金辉大厦 南油 40-45 新能源大厦 南油 30-35 保利城大厦 南山文化中心区 55-60 海岸国际商务广场 南山文化中心区 预计售9500 滨海之窗 南山文化中心区 售价9000 海景广场 蛇口 40 海洋石油大厦 蛇口 50-55 区域周边写字楼租赁状况 项目参照系 价格预估—— —月租金55-60，投资回报9%； —收益还原均价7300-8000。 第三十一页，共八十三页。 写字楼核心均价确定 溢价因素1. 较竞争对手产品形象高端 溢价因素2.片区市场关注度提升 考虑到快速销售的目标 建议项目写字楼均价：9500～10000元 参照项目 售价 元/平米 折算率 调整均价元/平米 权重（％） 折算价 元/平米 海岸国际商务广场 9500 1.01 9595 30 2878 滨海之窗写字楼 9000 1.02 9180 30 2754 保利城大厦 8000 1.04 8320 20 1664 辽宁大厦 10000 0.97 9700 10 970 捷美中心 13000 0.92 11960 10 1196 市场比准均价:9462元/平米 第三十二页，共八十三页。 写字楼价格预估 销售面积5.1万平米 预计均价：9500～10000元/平米 总销售金额约：4.85～5.1亿元 第三十三页，共八十三页。 目标 面临问题 市场与竞争分析 商业策略及思考 写字楼销售策略 项目定位 价值分析 客户分析 写字楼销售策略 第三十四页，共八十三页。 快销售 （写字楼1个月内销售率40％，） 高利润 （写字楼均价10000元/平方米） 形象高调，展示到位 增加附加价值提升高品质 借势截留，充分积客 提前全城预销售 区域全渗透策略 低开高走的价格策略 第三十五页，共八十三页。 销售攻略 市场攻略 客户攻略 推广攻略 回避市场集中投放时段，利用对手预热片区 高打形象、区域渗透及低成本渠道结合推广 借势截留与世联资源客户并用 第三十六页，共八十三页。 2005年 2006年 2007年 10月 12月 9月-12月 5月 6月 7月 8月 11月 9月 1月 2月 3月 4月 7月 8月 5月 6月 1月-4月 5月 6月 7月 8月 营销安排 工程节点 销售节点 写字楼销售率 商业节奏 持续销售期 开盘热销期 尾盘销售期 储客期 商业包装 4.18认筹 8.18解筹 1.1进场积客 2.18认筹 7.16封顶 8.18解筹 40% 60% 70% 80% 90% 入伙 出地面 封顶 脱外墙 入户大堂 关键条件：工程进度要保证 项目形象要高位 外部导示要具备 现场展示要到位 1. 2. 3. 1.滨海CBD财富论坛 2.封顶大典 3.开盘仪式 4.入伙典礼 4. 第三十七页，共八十三页。 市场攻略 1.回避市场集中投放时段，在中心西区集中写字楼项目相继进入中后的销售节点切入市场。 2.借周边项目海岸国际商务广场的前期推广预热片区的势头入市，尽可能的节约前期的推广成本。 第三十八页，共八十三页。 客户攻略 世联二二级联动、二三级联动 将世联的全体销售人员变为本项目的销售人员 借势截留竞争对手的客户 海岸国际商务广场内部认筹期即刻本项目即进场进行诚意客户登记 提前行进写字楼全城预销售 在正式认筹前可利用世联10间豪宅地铺分行提前认购VIP卡，锁定目标客户 启动世联1+1+1销售全程服务 销售服务+按揭服务+租赁服务 世联资源客户网 低成本的将其他项目的上门、成交客户成为本项目的客户 本区域客户一网打尽 外部导示+直邮+楼体条幅等 第三十九页，共八十三页。 客户攻略之世联资源网客户 总计约8万名成交客户信息 总计约70万名上门客户信息 平均以每周3500条有效客户信息递增 平均以每年10万以上条有效客户信息递增 平均每天携手100户业主完成置业理想 我们用数字说话 第四十页，共八十三页。 客户攻略之世联资源客户 10地铺 各豪宅区的三级地铺---世联行(豪宅专家！) ＋ 中心区代理写字楼客户国际商会大厦一、二期、国际商会中心等 中心西区写字楼客户财富广场、银座国际、金谷1号等 ＋ 中心区、华侨城、红树湾、香蜜湖片区的客户资源 ＋ 第四十一页，共八十三页。 1998年